건설사 유동성 직접 공급…실물경제 살리기 '올인'

10·21대책 뭐가 담겼나

정부가 21일 내놓은 건설경기 부양책의 핵심은 유동성 위기에 몰린 건설사들의 자금 숨통을 틔워주겠다는 것이다.

건설업체들에 대한 지원책은 올 들어 이미 6ㆍ11대책과 8ㆍ21대책 등 두 차례 나왔지만 미분양주택 해소에만 초점이 맞춰줘 효과가 제한적이었다. 하지만 이번 대책은 보다 포괄적이고 종합적인 유동성 공급 방안을 담고 있어 도산위기에 내몰린 건설사들에겐 단비가 될 전망이다. 이를 테면 환매조건부 미분양투택 매입, 건설사 보유토지 및 공동택지 환매 등이 대표적이다.

하지만 업계에서는 이번 대책의 전반적인 방향에 대해서는 공감하면서도 업계가 줄기차게 요구해 온 실질적인 수요 진작책이 담겨 있지 않아 미흡하다는 의견이 지배적이다.

◆건설업계 '자금난' 숨통 8~9조원 공급
정부는 건설사에 대해 환매조건부 미분양투택 매입 2조원, 공동택지 계약해제 허용 2조원, 건설사 보유토지 매입 3조원 등 모두 8조7000억~9조2000억원 규모의 유동성을 공급할 방침이다.

미분양주택은 지방의 공정률 50% 이상 주택 가운데 대한주택보증이 2조원 범위 내에서 순차적으로 매입키로 했다. 이를 위해 정부는 이달 말 주택법시행령을 고쳐 매입 공고를 내고 다음달 중 심사를 통해 주택 매입에 나설 계획이다. 매입가격은 감정평가금액 이내에서 역경매 방식이 적용된다.

미분양주택을 매각한 건설사는 준공 후 6개월 이내에 주택보증이 매입했던 가격에 자금운용수익률 등을 얹힌 가격에 되살 수 있다.

토공이 이미 분양한 공동택지에 대한 계약해지도 제한적으로 허용했다. 1개월 이상 대금을 못 내고 있는 건설사에 한해 가능하며 계약보증금은 토공에 귀속된다.

아울러 토공은 건설사들이 부채상환을 위해 매각을 원하는 보유토지도 역경매 방식으로 3조원 범위 안에서 최저가로 매입할 방침이다. 매입가격은 공공택지의 경우 공급가액, 민간택지는 개별공시지가의 90%를 넘지 못한다.

이와 함께 건설사가 발행한 회사채에 대해 공적보증기관이 신용을 보강한 뒤 이를 기초로 유동화 채권을 발행토록 하는 방안도 대책에 포함됐다. 또 주택보증의 보증대상에 미분양아파트를 매입해 분양하는 펀드를 포함시키고 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 아파트도 담보대출을 허용키로 했다.

이밖에 대주단협약과 주채권은행이 개별적으로 추진하는 비공개 자율지원 프로그램인 패스트트랙(Fast Track)을 활용해 프로젝트 파이낸싱(PF)대출 및 자산담보부기업어음(ABCP) 등의 만기를 연장해 줄 방침이다.

◆가계 '대출부담' 완화 및 거래 활성화
대책에는 최근 잇단 금리 인상으로 늘어나고 있는 가계의 주거부담을 덜고 위축된 거래시장을 활성화시키는 방안도 담겼다.

우선 정부는 다음달 중 실태조사를 거쳐 수도권 내 지정목적이 사라진 투기지역과 투기과열지구를 해제할 계획이다.

투기지역에서 풀리면 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 완화되고 총부채상환비율(DTI) 40%도 적용되지 않는다. 또 신규 주택담보대출을 1건으로 제한하는 조치도 풀리게 된다.

투기과열지구 역시 해제와 동시에 계약 직후 분양권 전매가 가능해지는 등 규제가 대거 풀리는 효과가 뒤따른다.

정부는 또 주택담보대출 등 가계대출 부담을 덜어주기로 했다. 이를 위해 거치기간 연장 및 만기조정 등을 통해 만기를 늦추고 주택담보대출의 기준금리 격인 양도성예금증서(CD)금리 등을 하향안정화해 금리부담을 덜어줄 방침이다.

이외에도 대책에는 이사 목적의 일시적 2주택자에 대해서는 종전 양도세 비과세 허용기간이 1년이던 것을 2년으로 늘리고 처분조건부 대출은 기존 주택을 1년내 처분해야 하던 것을 2년으로 연장하는 내용과 투기지역이 해제되면 이미 체결된 처분조건부나 축소조건부 대출의 이행의무를 면제하는 방안이 포함됐다.