재건축 '족쇄' 모두 풀렸다

재건축 '족쇄' 모두 풀렸다


'11.3부동산대책'의 핵심은 소형 및 임대주택 의무비율을 완화해주고 용적률을 법정 한도까지 올리 수 있도록 해준 것이다.

현재 재건축에서 적용되는 용적률은 일반 건축물과 마찬가지로  '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따르도록 하고 있다.

국토계획법에서는 상한선을 정해놓고 지방자치단체별로 조례로 따로 정할 수 있도록 하고 있다.

현행 국토계획법은 주거지역의 용적률을 제1종(200%), 제2종(250%), 제3종(300%)으로 구분, 차등 적용하고 있다.

그리고 서울시가 조례에서 적용하고 있는 용적률은 각각 170%, 190%, 210%로 법정 용적률에 비해 낮게 정해놓고 있다.

정부는 이번에 일반 아파트의 용적률은 그대로 유지하되, '도시 및 주거환경저비법(도정법)'을 개정, 재건축에 한해서는 지자체의 조례에 상관없이 국토법에서 정한 한도까지 허용하도록 한 것이다.

이에 따라 같은 지역이라고 해도 신축 아파트의 용적률은 낮고 재건축 아파트는 높아지는 상황이 발생하게 됐다.

다만, 정부는 용적률 초과분에 대해서는 일정 비율(30~50%)을 보금자리주택을 짓도록 할 계획이다.

재건축으로 증가하는 용적률의 25%를 임대아파트로 공급하도록 돼 있는 현쟁 제도를 개선, 완화한 것이다.

소형주택의무비율도 사실상 유명무실해졌다.

정부는 현행 60㎡이하 20%, 60㎡~85㎡ 40%, 85㎡초과 40%에서 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 완화하되, 지자체 현실에 맞게 조례로 정하도록 했다.

지금과 같이 85㎡이하를 60%를 짓도록 하되, 면적별 기준을 구체적으로 결정하지 않고 상황에 따라서 자율적으로 결정할 수 있도록 해 준 것이다.

재건축 예정단지 가운데 상당수가 60㎡이하 20% 의무조항으로 사업추진이 어려웠을 정도로 골칫거리였던 것을 정부가 결국 해결해준 셈이다.

이에 따라 참여정부가 잠가 두었던 재건축 관련 규제는 대부분 폐지되거나 완화됐다.

기반시설부담금 제도는 이미 지난 3월에 폐지됐고, 80%이상 공정이 끝난 뒤에 일반분양하도록 하는 후분양제도도 이달 중에 폐지된다.

조합원지위양도금지도 이미 폐지하기로 결정돼 빠르면 연말, 늦어도 내년초에 없어진다.

이 밖에 안전진단도 2회에서 1회로 줄였고 시기도 '추진위 승인이후'에서 '정비계획 수립시'로 앞당겨졌다.

시공자 선정 시기는 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립 이후'로 앞당겼다.

따라서 재건축과 관련하여 초과이익에 대해 최고 50% 부담금을 부과하도록 한 초과이익 환수장치만 남게 됐다.