서울시내 민간소유 대규모 부지 사업 탄력

그동안 특혜논란으로 표류하던 서울시내 공공·민간 소유의 대규모 부지 개발사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. ~ 때문이다.   

서울시내 1만㎡이상  대규모 부지는 총 96개소 3.9㎢가 분포돼 있으며, 이 중 공장·터미널 등 민간소유부지가 39개소(1.2㎢), 공공기관·철도역사 등 공공소유부지가 57개소(2.7㎢)다.  

이 중 1만㎡이상~5만㎡이하가 72개소로 75%를 차지하고 5만㎡ 이상은 24개소가 있다.

서울시는 공장, 창고, 터미널 등 기능이 쇠퇴해 토지이용의 효율성이 떨어지는 시내 대규모 부지의 용도변경 및 개발을 골자로 하는 '대규모 부지 용도변경 활성화와 도시계획 체계 개선안'을 마련, 11일 발표했다.

이번 개선안에 따라 서울시내 1만㎡이상 규모의 독립적 개발이 가능한 부지 중 간선가로변 등 기반시설이 비교적 양호한 지역의 용도변경(주거지역→상업지역 등)이 가능해진다.

다만 정비사업구역으로 각종 개발사업 편입 토지와 소규모 필지로 형성된 집합 부지는 대상에서 제외된다.

그동안 기반시설이 양호한 지역에 위치한 대규모 부지 개발 사업은 공공시설을 이미 잘 갖추고 있는 경우가 많아 효용가치가 낮은 단지 내 공원 등 불필요한 기부채납시설을 양산, 용도변경 이익이 사유화 되는 것이 대부분이었다.  

시는 이 같은 문제점을 해소하기 위해 개발이익을 공유화하는 시스템을 마련해 내년부터 시행하기로 했다. 이 시스템은 개발이익을 환수하는 방식으로 활용되는 기부채납 토지에 도로와 공원 등 공공시설뿐만 아니라 문화.복지시설, 장기전세주택 같은 사회적 공익시설도 조성할 수 있도록 했다.

우선 시는 그동안 용도지역 변경에 대한 특혜시비를 해소하기 위해 그동안 임의적으로 이뤄져온 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 최소 20%~최대 40%(사업대상 부지면적 기준)까지 설정했다.

예를 들어 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경시엔 전체 토지면적의 20%를 기부채납해야 하고, 일반상업지역으로 변경시엔 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 기여하도록 했다. 

이와 함께 현행 도로, 공원 위주 등 공공시설에 한정된 기부채납시설을 문화·복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 확대하고 공공시설과 공익시설간 비율 조정이 필요한 경우엔 5% 이내에서 비율 조정이 가능하도록 했다.

또 기반시설이 조성되는 부분을 제외한 나머지 용도변경 혜택은 저소득층과 지역주민에 환원하도록 했다.

이와 함께 공익시설 기부 방법도 종전 개발부지 내 토지에 한정하지 않고 개발부지 이외의 건물, 토지로 확대하는 등 다양화했다.

이 경우 사업부지나 공공이 제공하는 국공유지에 문화시설, 공공청사 등의 건물을 건립해 건물만 기부채납하는 경우 도로, 하천 및 학교시설 등을 개인이 정비하는 등 설치방법이 다양화 될 것으로 보인다. 이 경우 기부채납 규모는 당해 개발사업부지의 공공기여 토지가격을 기준으로 환산·산정된다. 

아울러 시는 그동안 공공의 일방적 규제 위주로 운영돼 온 도시계획 운영체계에 민관 협상제도를 도입, 도시계획 체계를 효율화했다.

또 사업지연 및 중첩 규제화 방지를 위해 도시계획 절차를 간소화하고 서울시와 자치구간 합동으로 구성된 전담반(TF팀)을 운영할 계획이다.

이인근 서울시도시계획 국장은 "이번 제도는 개발이익 환수와 개발사업 활성화라는 일거양득의 효과를 거둘 새로운 도시계획 운영체계"라며 "경기 하강국면에 있는 민간건설 활성화를 지원해 투자환경 개선과 일자리 창출 촉진이 기대된다"고 말했다.

서울시는 대기업 특혜시비, 개발이익 사유화 논란 등에 휘말려 개발 논의가 차단됐던 서초동 롯데칠성·뚝섬 현대자동차(삼표 레미콘)·삼성동 한국전력 부지 등 여의도 전체 면적의 절반에 달하는 대규모 민간·공공부지 96개소, 3.9㎢(119만평)가 용도변경돼 업무·상업시설로 개발된다.