(마켓레이더)새로운 전환기를 맞이하는 해외리츠(REITs)펀드

 김태훈 삼성증권 연구원

전통적이고 대표적인 대안상품의 하나로서 주식 및 채권과의 낮은 상관관계, 부동산 실물을 소유하면서 꾸준하고 안정적인 배당수익을 기대할 수 있다는 점이 리츠의 투자매력이었다.

그러나 보유 부동산가격의 하락, 최악의 금융위기에서 리파이낸싱의 문제에 직면하게 되면서 대표적인 레버리지 상품인 리츠는 안전자산이라는 그 동안의 투자매력을 잃어버리게 됐다.

물론 여기에는 과거 3년 동안(2005년~2007년) 평균 30%이상 상승하면서 고평가 됐던 자산으로부터의 투자자 이탈이 동반됐다.

하지만 최근의 리츠반등은 하락의 주요원인들이 개선된 것을 반영하고 있다.

첫째, 글로벌 금융위기가 최악의 상황을 벗어나며 정상화되고 있다는 점이다.

이는 은행대출과 채권발행 등의 레버리지를 통해 부동산을 인수하는 리츠의 영속성을 위협하였던 신용경색이 완화된 것을 의미한다.

금융시스템의 정상화로 리츠에 대한 투자와 성장이 계속될 수 있는 여건이 돌아오고 있는 것이다.

둘째, 부동산시장의 개선과 경기회복에 대한 기대감을 높이는 긍정적인 지표들이 나타났다.

미국 서브프라임 부실의 원인을 제공하였던 주택지표들이 바닥권을 다지고 있다는 점과 글로벌 경기회복에 따른 임대수요에 대한 기대감이 궁극적으로 리츠 배당수익의 원천과 연결된다고 할 수 있다.

더구나 글로벌 저금리로 인해 리츠의 배당수익률에 대한 투자매력도는 상당히 높아져 있다.

셋째, 리츠상품에 대한 자금유입이 재개되었다. 시장의 풍부한 유동성은 신용위기개선 및 경기회복과 함께 위험자산에 대한 투자로 연결됐다.

전통적 안전자산에서 고평가된 위험자산으로 신뢰를 잃어버리면서 2007년 대량환매를 경험했지만, 고점대비 -75% 가격조정(S&P Global REIT 기준)을 거치면서 바닥권에 대한 인식과 함께 다시금 리츠에 대한 자금이 유입됐다.

◆ 추가적인 상승을 위한 조건들

급락의 원인들이 개선되면서 리츠에 대한 투자심리는 상당부분 호전됐다.

문제는 연초대비 상승률을 감안할 때 이러한 긍정적인 요인들은 상당부분 리츠 가격에 반영되었다는 점이다.

리츠의 추가적인 상승을 기대하기 위해서는 금융위기에 대한 시장의 우려가 종식돼야 한다.

금융위기가 진정국면으로 접어들은 것은 사실이지만, 미주거용 모기지 뿐만 아니라 상업용 모기지와 소비자 대출 연체율이 급등하는 등 2차 충격에 대한 시장의 우려를 낳고 있기 때문이다.

물론, 리츠와 상관관계가 높은 CMBS(상업용 모기지 증권)가격은 이미 바닥을 통과하였다는 점, 리츠의 부도위험에 대한 시장의 우려도 과거수준으로 돌아왔다는 점으로 인해 장기적으로 리츠의 투자환경이 개선될 것이라는 기대해 볼 수 있다.

또한, 경기회복의 속도와 지속여부가 추가적으로 리츠의 상승을 담보하는 중요한 요인이 될 것이다.

완연한 경기개선이 부동산 가격의 회복 및 공실률 하락과 렌트비 상승으로 이어지면서 리츠의 밸류에이션을 높일 수 있을 것이기 때문이다. 

◆ 리츠펀드 투자전략

리츠시장은 새로운 전환기를 맞이하고 있다.

단기적으로는 주식과의 커플링이 유지되면서 변동성을 보여줄수 있겠지만, 신용위기 마무리와 경기회복에 따라 대안투자의 기능을 회복할 것이기 때문이다.

주식, 채권등 전통적 투자상품과의 낮은 상관관계및 변동성이 회복된다면 리츠 본연의 밸류에이션을 받을 것이고 NAV 대비 저평가되어 있는 자산가치를 회복할 것으로 판단한다.

아시아시장의 성장성과 함께 규모가 확대되고 있는 아시아리츠펀드, 조금 더 시간이 필요하더라도 주택시장 및 금융시스템의 회복에 따라 제자리를 찾아갈 것으로 기대되는 글로벌리츠펀드에 대한 대안투자는 유효하다고 판단한다.

다만, 경기모멘텀이 부진한 일본J-리츠에 대한 투자는 조금 더 확인이 필요해 보인다.

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