양도세 2년 거주 폐지, 9억원 초과주택도 '수혜'

정부가 다음달부터 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)에 적용해오던 1가구 1주택자의 양도세 비과세 거주요건을 폐지하기로 하면서 3년만 보유하면 양도세가 비과세되는 9억원 이하 주택은 물론, 9억원 초과 주택도 세금 감면 혜택이 큰 것으로 나타났다.

이에 따라 지방 '큰 손'들이 강남권의 고가주택을 매입하는 '원정 투자'가 늘어날 것으로 예상된다.

2일 하나은행 이신규 세무사에 따르면 7억원에 매입한 A아파트를 5년 동안 보유하고, 거주는 하지 않은 채 10억원에 매도한 경우 이번 2년 거주요건 폐지로 약 4천400만원의 세부담이 감소하는 것으로 나타났다.

A아파트의 취등록세 등 필요경비를 제외한 양도차익이 2억7천만원이라고 가정할 경우 현재 기준으로는 2년 거주요건을 못채워 양도차익에서 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(1억800만원), 기본공제(250만원)를 제외한 1억5천950만원이 과세표준이 되고, 4천501만원을 양도세로 납부해야 했다.

그러나 거주요건이 폐지되면 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추게 돼 양도가액에서 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세해 과세표준이 1천370만원으로 줄어들고, 최종 부과될 양도세도 107만원으로 종전 대비 97.6%(4천394만원)나 감소한다.

또 B주택을 15억원에 매입해 5년 보유한 뒤 거주없이 20억원에 팔았다면 필요경비를 제외한 양도차익이 4억3천만원일 경우 종전에는 8천197만원을 양도세로 납부해야 했지만 거주요건이 폐지되면 3억7천28만원으로 54.5%가 줄어든다.

이신규 세무사는 "양도세는 양도차익, 보유기간 등에 따라 다르지만 1가구 1주택자가 보유한 9억원 초과 주택도 거주요건 폐지 대상에 포함되기 때문에 양도차익이 많이 발생했다면 그만큼 세부담 감소폭이 클 것으로 예상된다"고 말했다.

서울 등의 9억원 이하 주택을 보유한 1주택자는 앞으로 3년만 보유하면 직접 살지 않아도 양도세를 한 푼도 내지 않는다.

광진구 광장동의 C아파트를 2억2천500만원에 구입해 9년 동안 보유만 한 뒤 6억9천만원에 팔았다면(양도차익 4억5천600만원) 종전에는 장기보유특별공제 등을 제외한 3천180만원을 양도세로 납부해야 하지만 6월 이후에는 이 금액이 모두 비과세된다.

다만 양도차익이 같을 경우 보유기간이 길수록 양도세가 줄어들기 때문에, 이번 대책에 따른 감면 혜택은 보유기간이 짧을수록 유리해진다.

1가구 1주택자가 보유기간이 3년 이상이면 매년 8%씩 최대 80%(10년)까지 장기보유특별공제가 적용되기 때문이다.

예컨대 양도차익이 똑같이 1억원이라고 가정할 경우 5년 보유만 하고 팔았다면 이번 거주요건 폐지로 944만원이 비과세되는 반면, 10년간 보유하고 파는 경우 장기보유특별공제가 2배(4천만→8천만원)로 늘면서 양도세가 170만원으로 줄어들어 감면 폭도 그만큼 감소한다.

부동산1번지 박원갑 소장은 "거주요건 폐지로 9억원 이하는 물론 9억원 초과 고가주택의 양도세 혜택도 클 것으로 예상된다"며 "지방이나 수도권 거주자들의 강남 등 '원정투자'가 늘어날 수 있다"고 말했다.

한편 정부는 소득세법 시행령 개정을 최대한 서둘러 가능한 이달중으로 제도 시행 시기를 앞당긴다는 방침이다.

법 개정이 늦어짐에 따라 거래 공백이 발생하는 문제를 막기 위해서다.

기획재정부 관계자는 "원칙적으로 거주요건 폐지는 시행령 개정일 이후 잔금을 청산하는 주택부터 적용되며 대책 발표일(1일)로 소급적용하기는 어렵다"며 "이미 거래를 한 사람은 잔금 납부일을 법 시행일 이후로 조정하면 될 것"이라고 말했다.

/연합뉴스