자영업자발 400조 대출폭탄 터지나?..상업용 부동산 시장 '흔들'

오피스텔·상가·공장 담보대출 주택담보보다 훨씬 위험도 높아

아주경제 이재호 기자= 400조원에 달하는 상업용 부동산 담보대출에 대한 부실 가능성이 고조되고 있다.

부동산 경기침체가 전방위로 확산되면서 상가와 공장, 오피스텔 등 상업용 부동산의 자산가치가 하락하고 있는 가운데 장기 불황으로 대출자들의 소득이 감소하면서 상환 여력까지 위협받고 있기 때문이다.

23일 금융당국과 관련 업계에 따르면 5월 말 현재 국내 상업용 부동산 담보대출 잔액은 403조원가량으로 추정된다.

은행권이 274조원, 제2금융권이 129조원가량의 잔액을 기록 중이다.

상가와 공장, 오피스텔, 토지 등을 담보로 제시하고 돈을 빌리는 상업용 부동산 담보대출은 경제위기 속에서도 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 유지되면서 꾸준히 증가해왔다.

국민·신한·우리·하나·기업·농협은행 등 6개 은행의 상업용 부동산 담보대출 증가율은 2010년 8.0%를 기록한 뒤 지난해 11.9%까지 치솟았으며 올해 들어서도 5월 말까지 4.9%를 기록했다.

그러나 물량 공급 과잉과 글로벌 경제의 불확실성 증대 등으로 상업용 부동산의 자산가치가 하락하면서 대출 부실화 가능성이 제기되고 있다.

실제로 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 경우 6월 말 현재 매매가격이 지난해 고점이었던 9월에 비해 2.8% 하락했다. 국토해양부가 발표한 상가 공실률은 3월 말 현재 10%에 육박하는 수준이다.

특히 상업용 부동산은 정확한 담보가액 산정이 어려워 주택담보대출보다 훨씬 높은 담보인정비율(LTV)이 적용되고 있다.

자산가치가 급락할 경우 대출 부실로 이어질 개연성이 크다는 의미다.

금융감독원 은행감독국 관계자는 “상업용 부동산에 일괄 적용되는 LTV 가이드라인이 없기 때문에 은행에서는 내규를 통해 개별적으로 LTV를 결정하고 있으며 제2금융권은 이마저도 없다”며 “LTV 적용 등 담보가치 산정 기준이 합리적으로 마련돼 있는지 점검할 계획”이라고 말했다.

불황으로 대출자들의 소득이 감소하고 있는 것도 우려스러운 대목이다. 상업용 부동산 담보대출의 상당 부분이 자영업자들에게 제공됐기 때문이다.

한국은행 거시건전성분석국 관계자는 “자영업자들의 소득 여건 악화 등으로 상업용 부동산 담보대출의 건전성이 저하되고 있는 모습”이라며 “연체율도 오르고 있어 면밀한 관리가 필요하다”고 지적했다.

전문가들은 상업용 부동산의 가치 변동을 수시로 확인하면서 선제적인 리스크 관리에 나서야 한다고 조언한다.

한 금융권 인사는 “국토해양부 등 정부는 가격을 고시하는 상업용 부동산의 범위를 확대하는 등 시장에 충분한 정보를 줄 수 있도록 노력해야 한다”며 “은행 등 금융기관도 비용이 더 들겠지만 상업용 부동산에 대한 감정평가를 정례적으로 실시해 가치 변동에 따른 리스크 관리에 나서야 한다”고 말했다.