재건축·재개발, 하우스푸어 함정?.."투자기간 10년 소요"

사업시행인가2.8년 관리처분인가2.3년, 착공1.9년, 준공3.6년

아주경제 이준혁 기자=서울서 재개발·재건축 사업이 완료되는데 평균 10년 이상 소요되는 것으로 나타났다.

부동산정보업체 부동산114는 '서울시 정비사업 통계' 자료를 토대로 2000년 이후 구역 지정을 통과한 452개 재개발·재건축 사업장의 개별 단계별 사업기간을 조사한 결과 착공부터 준공까지 평균 10.6년 가량 걸렸다고 6일 발표했다.

개별 단계별 기간을 보면 ▲평균 구역지정 이후 사업시행인가 통과까지 2.8년 ▲사업시행인가에서 관리처분인가 2.3년 ▲관리처분인가에서 착공 1.9년 ▲착공에서 준공 3.6년이다.

여기에 법정 투쟁과 조합원 갈등, 시공사 선정과정과 분양지연 등이 더해지면 15년 이상으로 투자기간이 급격히 늘어나거나 사업이 멈춰버리는 경우도 있어 투자자라면 10년 이상의 보유 기간을 감수할 수 있어야 한다는 결론이 나왔다.

실례로 서울 서대문구 홍은동의 어느 재개발 구역은 2003년 구역지정 이후 1년 만에 사업시행 인가를 받으며 일사천리로 진행됐으나, 조합원 간의 법정투쟁이 발목을 잡아 8년째 사업이 제자리를 맴돌고 있다.

사업별로는 재개발(314개 사업장) 10.6년, 재건축(138개 사업장) 10.2년으로 재건축·재개발 사업속도 차이가 크지 않은 것으로 나타났다. 다만 빌라·다세대·단독 등의 저층주택 중심의 재개발 사업 권리관계가 복잡할 뿐만 아니라 사업면적도 넓고 조합원 반발도 심해 아파트사 중심의 재건축의 진행 속도가 약간 빠른 것으로 나타났다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "재건축·재개발처럼 투자기간이 길어지는 경우 원치 않게 하우스푸어로 전락할 가능성이 높아지기 때문에 10~11년을 감수할 생각이 아니라면 투자에 신중해야 한다"고 말했다.

이어 "최근처럼 경기변동이 '오르락내리락'하는 경우 투자자가 10년 뒤의 시장 상황을 예측하고 재건축과 재개발시장에 뛰어들기란 사실상 불가능해 투자금이 장기간 묶일 것을 감수하고 투자를 결정해야 한다"며 "하우스푸어 대부분이 대출이자 부담과 주택거래 감소로 생겨났다. 능력 범위에서의 소득수준과 현금성 자산을 확인하고 매입에 나서야 하우스푸어로 전락하지 않을 수 있다"고 전했다.

[자료 = 서울 재개발·재건축 평균 소요기간]