<전문가 칼럼> 상가 투자, 빗나간 흥행 요소들

박대원 상가정보연구소 소장

아주경제 이명철 기자=경기 회복이 요원한 가운데 부동산시장 역시 동반 하락하는 형국이다. 상가시장도 비수기와 맞물리면서 투자 활성도가 낮아진 상태다.

상가 투자는 불황기일수록 상권과 입지 분석에 만전을 기해야 한다. 아파트 투자처럼 지역적 흥행요소만을 염두에 두고 투자했다가 낭패를 본 사례가 많기 때문이다.

빗나간 흥행요소의 사례를 살펴보면 우선 상가 투자에 있어 최초라는 키워드는 상가 가치에 큰 영향력을 발휘하지 못했다. 특히 집객요소가 강한 콘텐트 부재와 운영 미숙으로 실수요층 유인에 실패해 기획력만 다분했던 상가는 생존력이 약했다.

둘째, 접근성의 이점이 강조된 지하철역 연결 일부 상가도 출구별 상권력이 분산되거나 상가 자체별 노출도가 급격히 떨어지면서 흥행을 이어가지 못했다. 강남역·양재역·동대문역 등에서 쉽지 않게 볼 수 있다.

셋째, 일단 상가 투자에서 보장을 해준다는 의미는 무언가 찝찝한 결말을 예고한다. 임차인이 없어도 수년간 임대수익을 보장해준다거나 단타성 투자수요의 환심을 사는 전매 보장과 임대 보장 등이 그렇다.

임대수익을 지불하다 중단돼 투자자와 공급자의 갈등이 아직도 끊이질 않고 있는 점도 더 이상 상가 투자에 있어 흥행요소가 아님이 분명해졌다.

넷째, 소비층의 심리는 상권력이 강한 쪽으로 쏠리게 마련이다. 그럼에도 불구하고 주변에 개발호재가 발표되면 후광효과로 마치 모든 수요가 기존 상권으로 자연스럽게 흡입되는 듯한 착각을 일으키게 된다.

일시적 수요 유입을 기대해볼 수도 있지만 인접지역에 더욱 강력한 상권이 개발된다면 오히려 수요가 빨려갈 수 있다는 점도 유념해야 한다.

마지막으로 택지지구나 신도시의 경우 상업용지 비율이 비교적 낮다고 상가 활성이 빠르게 진행되지는 않는다. 일반적으로 상업용지 비율이 5%선 이하면 비교적 양호한 공급량을 의미하는데, 동탄신도시의 경우 3%대라 해도 상권의 형성과정이 여타 택지지구와 별반 다를 게 없다.

무엇보다 상가는 개별적 특성이 강하다보니 흥행요소가 모든 지역과 상품에 그대로 맞아떨어지지 않는다. 때문에 상가 투자는 상권과 입지 분석을 기본으로 예상 리스크에 대한 부분 등도 체크하는 사전분석 과정에 많은 시간을 할애해야 한다.