[전문가기고] 한눈에 보는 상품별, 상권별 상가투자 요령

장경철 부동산정보업체 한국창업부동산정보원 이사

 

장경철 한국창업부동산정보원 이사.

최근 저금리 기조가 유지되면서 은행금리에 두 배 가량 수익이 가능한 상가투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

그렇다고 결코 모든 상가가 관심이 있는 것은 아니다. 아파트 인기지역을 중심으로 덩달아 상가도 관심이 높아지고 있는 것이다. 결국 상가는 임대수요를 뒷받침 해줄 수 있는 배후세대를 얼마나 확보했느냐가 투자의 핵심으로 떠오르고 있는 셈이다.

상가는 상품별, 상권별로 투자 요령이 달라지므로 섹터별로 구분해 알아보기로 하겠다.

먼저 주변에서 흔히 접할 수 있는 근린상가는 생활권에 인접해 있다. 최근엔 그 규모가 상권에 따라 점점 대형화, 전문화되고 있다. 역세권이나 전철역, 대로변의 상가가 좋으며 출근길보다 퇴근길이 더 유리하다.

단지 내 상가는 단지 규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려해야 하며, 단지규모는 최소 700가구 이상, 가구당 점포면적은 1㎡ 이하를 말한다. 때문에 대형평형 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 중∙소형단지가 유리하다.

주상복합상가는 대부분 도심지나 중심지에 위치해 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다. 근린생활시설에 비해 전용률이 떨어지는 경우가 많으므로 전용률도 꼭 확인해야 하겠다.

지식산업센터가 인기가 높아지면서 지원상가도 덩달아 인기다. 지식산업센터는 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 지식산업센터 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 지식산업센터가 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율이 중요하다.

상가투자는 먼저 상권의 특색을 철저히 파악한 후 상권특성에 맞는 업종이 무엇인지 유동인구의 구성비율은 무엇인지 배후세대는 누구인지를 파악해야 한다.

상권은 역세권, 대단지 아파트 상권, 업무지역이 밀집된 오피스 상권, 대학가 상권, 서울 인근에 개발되는 신도시 상권 등으로 나눠진다.

지하철 역세권은 권리금이나 임대조건이 상당히 높은 대표적인 지역이지만 역세권의 유동인구는 시간에 쫓기기 때문에 무엇을 사먹거나 구입하기 위해 오래 기다리지 않는다는 특성이 있다. 때문에 인구의 흐름이 여타 상권보다 빠르므로 단순한 업종이나 도소매 업종이 유리하며 특히 지하철 역 주변은 중저가품을 취급하는 것이 좋다.

아파트 상권은 주로 아파트 입주민을 대상으로 형성되는 상권으로 거주민의 생활수준이나 연령대 파악이 중요하다. 아파트 단지는 생활 패턴이 유사하고 구매 형태도 많이 비슷하다. 따라서 단지 내 상가 이용률이 높은 것이 특징이며 생필품을 중심으로 소비하는 경향이 있다.

오피스 상권은 업무지역에 소비력이 있는 연령층을 대상으로 하는 상권이다. 주로 직장인을 대상으로 하기 때문에 점심 및 저녁 술자리를 제공하는 외식업종이 60% 이상을 점유한다.

오피스 상권의 경우 교통이 좋고 주차장 등을 잘 갖춘 곳이 유리하며, 테라스 공간을 확보한다면 매출에 상당한 도움이 된다.

대학가 상권은 여름과 겨울방학이 길기 때문에 비수기가 비교적 긴 상권이다. 이런 점 때문에 인건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다.

서울 근교의 신도시에는 서울의 주요 상권 못지않게 장사가 잘되면서도 보증금이나 권리금은 저렴한 점포가 많다.

차량을 많이 이용하는 상권의 특성상 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높으며, 특히 소형 점포의 비중이 크다. 신도시 상권투자의 경우 업종 선점이 상당히 중요하다. 배후가 한정되어 있기 때문에 생활밀착형 업종을 잘 선택한다면 의외로 상당히 높은 수익이 가능하다.