[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 알아듣기 힘든 '부동산 은어' 도대체 무슨 의미인가요?

[사진 = 연합뉴스]

속칭 '꾼'이나 중개업자들만 아는 부동산 은어, 수요자를 현혹하고 불법행위를 은폐하기 위해 쓰이는 경우가 많은 만큼 주의가 필요합니다.

Q. 딱지가 무슨 뜻인가요?

A. '딱지'란 지방자치단체가 공공개발사업으로 집이 헐리는 사람들에게 주는 공영 아파트 특별분양분 입주권을 말한다. 공공개발지역 내 입주권 거래는 불법이다. 이를 어기면 2년 이하 징역 혹은 2000만원 이하 벌금형에 처해지고 입주권은 무효처리된다.

매도자가 여러 명에게 똑같은 입주권을 복사해 파는 경우가 발생할 수 있으며, 입주를 앞두고 집값이 오르면 소유권 이전을 꺼릴 수도 있다. 딱지거래가 불법임을 악용하는 것.

입주권이 없는 건물, 소위 '물딱지'를 입주권이 있는 것처럼 속여 파는 경우도 있다. 공공개발사업으로 집이 헐리게 된 철거민이라고 해서 모두 입주권을 받게 되는 건 아니다. 일부는 현금 청산만 받는다.

딱지는 최근 진행된 장관 후보자 인사청문회에서 주목받기도 했다. 진영 행정안전부 장관 후보자의 아내가 '딱지투자' 의혹에 휩싸인 것. 진 후보자의 아내는 이 같은 딱지투자를 통해 약 16억원의 시세차익을 얻은 것으로 알려졌다.

진 후보자 측은 용산구 관내에서 평생 거주할 목적으로 해당 토지를 매입한 것이라고 해명했다.

한편 개발 예정지 원주민에 보상금과 입주권이 나올 경우, 이면 계약을 통해 보상금을 제외한 입주권만 매입하는 경우를 '껍데기'라고 부른다. 보상금과 입주권을 모두 거래하면 '통물건'이라고 한다.

Q. 원장정리가 무엇인가요?

A. '원장정리'란 분양계약서상의 최초당첨자 명의를 분양권 매입자의 명의로 바꿔치기 하는 것을 말한다. 원장정리를 통한 분양권 거래는 보통 '떳다방'이 알선한다.

분양계약서상 최초계약자를 바꿔치기 하는 것이므로 매도자가 양도세를 물 필요가 없어 양도소득세를 탈루하기 위한 수법으로 주로 쓰인다.

지금처럼 분양권 거래가 막힌 시점에는 원장정리가 기승을 부리기 쉽다. 저조한 계약률을 우려한 시공사나 시행사, 혹은 분양대행사가 자구책으로 떳다방에 분양물량을 대거 넘기는 경우가 발생할 수 있다.

원장정리를 통해 분양권을 매입한 수요자가 물건에 웃돈을 붙여 또다시 원장정리에 나설 개연성도 있다. 이처럼 최초분양계약자의 명의가 바뀌는 과정이 되풀이되다 보면 웃돈 규모가 커지게 되고, 이는 고스란히 마지막 매수자가 떠안게 된다. 원장정리가 적발될 경우 최초분양계약자는 조세범 처벌법 제9조를 적용받아 3년 이하 징역 또는 포탈세액의 최고 3배에 달하는 벌금형에 처해진다.

주택법에 따라 거래를 알선한 중개업자를 비롯해 시공사, 최초계약자, 매수인 등이 모두 처벌을 받게 된다. 주택법 39조에 따르면 원장정리 적발 시 3년 이하 징역이나 3000만원 이하의 벌금이 부과된다. 사업주체의 사업자 등록이 정지되거나 말소되는 행정처분도 가능하다.

한편 이제는 흔한 단어가 돼버린 떳다방은 이동식 부동산 중개업소를 의미한다. 떳다방 세력은 단기 시세 차익을 남길 수 있는 분양시장에 뛰어들어 매물을 확보하고 웃돈(프리미엄·P)을 얹어 되판다. 이들은 풍부한 자금력을 바탕으로 아파트 분양권을 다수 확보하기도 한다. 청약 당첨자들의 분양권을 받아 웃돈을 얹어 되팔고 그 차익을 얻는다.

Q. 통오더의 의미가 궁금해요.

A. ‘통오더’란 아파트 가구주에 관한 모든 정보를 의미한다. 전화번호뿐 아니라 세입자가 들어와 있는지, 계약만기는 언제인지 등 정보가 담겨 있다.

통오더를 가지고 있는 중개업자들은 아파트 단지 내 모든 가구주나 분양권 소유주들에게 전화를 걸어 매도주문을 요구한다.

가구주의 정보를 수집해 통오더를 판매하는 전문업체가 있는데, 이들이 어떤 방식으로 정보를 수집하는지는 정확히 알려지지 않았다. 업자들은 중개업소를 돌면서 본인의 이름, 연락처와 함께 ‘명단·명함 작업’이라는 홍보문구가 큼지막하게 씌인 명함을 뿌리는 것으로 알려졌다.

강남 일대 중개업소 관계자들에 따르면 통오더 판매업자들이 요구하는 가격은 수백만원에서 1000만원을 호가한다.

Q. 데두리는 무슨 말인가요?

A. 데두리는 중개의뢰인이 중개대상물의 가격을 중개업자에게 제시하고 이를 초과한 가격으로 중개가 완성된 경우, 거래대금에서 중개의뢰인이 제시한 금액을 초과한 금액은 중개업자가 수수료로 취득하는 중개계약형태다. 정식 명칭은 순가중개계약이며, '인정작업'이라 불리기도 한다.

데두리의 가장 큰 피해자는 매수인이다. 매도인과 중개업자가 담합해 조작한 시세대로 물건을 매입하게 되므로 소위 '바가지'를 쓰게 돼서다.

때에 따라서는 중개업자가 매수인뿐 아니라 매도인까지 속여 매도인이 피해를 입기도 한다. 물건의 시세 파악이 힘들다는 점을 악용해 집주인에게 시세를 실제보다 낮게 일러주는 경우다. 이런 경우는 '다운 데두리'라고 일컫는다.

예컨대 중개업자가 실제 시세 1억2000만원인 집을 내놓은 매도자에게 "이 집의 시세는 1억원이나 1억2000만원에 팔아주겠으니 차액 2000만원 가운데 1000만원을 복비 개념으로 챙기게 해달라"고 하면, 매도인은 이득을 보려다 도리어 1000만원 가량 손해를 입게 된다.

현행 공인중개사법은 데두리를 간접적으로 금지하고 있지만, 최근 이 같은 데두리에 관심을 갖는 수요자들이 늘어나는 추세다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 주택 거래량이 전멸 수준으로 떨어져서다.