[머니섹션] 소액 재테크의 꽃, 부동산 경매 제대로 알자

다세대주택[사진 = 게티이미지뱅크]

1억원 미만의 적은 투자금으로 작은 규모의 다세대, 연립 등을 낙찰받아 수익을 올리는 게 쏠쏠한 재테크 수단으로 주목받고 있다.

물론 소액경매가 무조건 꽃길을 보장하는 건 아니다. 장근석 지지옥션 데이터센터 팀장, 정대홍 피알메이저 본부장 등 부동산 경매 전문가들이 소액경매 새내기들에 조언을 건넸다.

Q. 소액으로 부동산 경매를 하는 방법은 지분경매밖에 없나요?

지분경매 외에도 특정 가격대, 예컨대 1억원을 정해놓고 감정가나 최저가가 그 금액 이하인 물건만 찾아 응찰하는 것도 자주 볼 수 있는 소액경매 투자방법이다. 이 외에도 법정지상권, 선순위 임차인, 재매각 등 특수한 권리나 사정으로 유찰이 많아 가격이 저렴해진 물건을 노리는 방법도 있다. 이는 권리분석에 신중을 기해야 한다는 점에서 초보자에게는 어려울 수 있다.

Q. 경매 낙찰 잔금대출에 대해서는 크게 신경 쓰지 않아도 되나요?

입찰물건 선정이 완료되고 나면 경락잔금대출이 가능한지, 가능하다면 대략적인 금리나 상환방식 등은 어떤지 반드시 확인하고 자금계획을 세워야 한다. 지난해 발표된 9·13 부동산 대책 이후 경락잔금대출을 받기 위한 조건 등이 더욱 강화됐고 한도도 줄었기 때문에 사전에 철저한 조사가 필요하다.

Q. 소액 경매 투자처로 토지를 추천받았는데 괜찮을까요?

지방 토지는 감정가가 상대적으로 도시의 건물, 토지에 비해 훨씬 낮아 가격만 보면 소액투자에 제격이다. 그러나 토지는 일반적인 경매 투자 순서나 난이도에 있어 맨 마지막에 위치하는 만큼 단순히 가격만 보고 접근하기보다는 주거시설, 상가 등을 먼저 진행해 경험을 쌓은 후 진행하는 것이 좋다. 만약 토지를 소액으로 낙찰받았다면 다른 물건과 달리 수익이 창출될 때까지 기다리는 인내심이 필요하다.

Q. 공동투자는 괜찮을까요?

소액 경매 투자를 더욱 소액으로 가능케 하는 방법이 공동투자다. 하지만 자신과 생각을 같이하는, 믿을 만한 다수의 투자자를 만난다는 것은 매우 어려운 일이다. 설사 그런 투자자들을 만나 낙찰을 받고 공동으로 소유권을 이전했다고 해도 모든 것이 해결되진 않는다. 누군가는 중간에 사정이 생겨 자신의 지분을 처분해야 하는 상황이 발생하게 되는데, 이때 합의가 원활하지 않을 것이 자명하다.

Q. 현장 방문 없이 입찰해도 괜찮을까요?

현장답사는 모든 부동산거래에서 중요하지만 특히 경매에서는 더욱 중요하다. 낙찰 후 부동산 사용수익을 위한 명도 난이도, 법정지상권이 성립되는 구조물의 존재 여부 등을 확인해야 한다. 이 부분은 추가비용 발생으로 연결되기 때문이다.

Q. 선순위 권리가 끼어 있을까 걱정됩니다.

경매는 낙찰 부동산의 권리관계를 깨끗하게 말소시켜주지만 근저당권에 선행하는 선순위 권리들에 대해서는 그렇지 않다. 낙찰자가 인수하게 되는 권리들이므로 조심해야 하지만 종종 선순위 권리성립 요건이 불충분하거나 권리자들의 배당요구 여부에 따라 말소 가능한 경우가 있으므로 무턱대고 피하는 것보다는 면밀한 분석을 수행할 필요가 있다.