[조평규 칼럼] ​중국인의 국내 부동산 취득… 상호주의 원칙 적용해야

국내 부동산 '싹쓸이'하는 중국인…자국민 '역차별' 논란까지

반면, 한국인의 中부동산 투자는 '까다로워'

중국인 부동산 투자가 시장 교란…해외에선 사회문제로 대두

[조평규 중국 연달그룹 전 수석부회장. ]

한국의 아파트 가격 급등에 중국인의 투기가 크게 영향을 미치고 있다는 소식이 알려지면서, 중국인의 한국 내 토지나 부동산 취득을 제한해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

보도에 따르면 외국인의 지난해 부동산 거래량에서 중국인의 비중이 절반이 넘는 51.3%에 달한다. 정부의 부동산 규제 정책으로 한국인들은 온갖 규제를 받는 반면, 외국인들은 제약이 거의 없다는 점도 문제다. 외국인은 내국인과 달리 국내 아파트 구입 시 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 대출 규제를 받지 않는다.

반면, 한국인은 중국에서 개인적으로 토지나 아파트를 자유롭게 매입하는 것은 불가능하다. 중국에 설립된 법인의 명의로는 부동산 취득이 가능하지만, 상당히 까다로운 승인 절차와 수속이 뒤따라야 한다. 중국은 내·외국인을 불문하고 토지의 사적 소유 자체를 인정하지 않으며, 특수한 일부를 제외하고는 토지의 영구 취득이 불가능하다.

중국 토지의 소유권은 국가다. 개인은 사용 기간만 정하여 토지사용권을 가질 뿐이다. 사용 연한은 아파트 70년, 공장용지 50년, 상업용지 40년 등으로 우리와 완전히 다르다. 다만, 아파트는 물권법으로 보호받고 있으나, 다른 용도의 토지나 부동산은 아직 완전한 법적 보호를 받지 못하고, 정부의 재량에 따라 사용 연한의 연장이 이루어지는 불완전한 상태다.

중국에서 우리 국민이 아파트를 매입할 경우 상당히 까다로운 절차를 밟아야 한다. 중국에서 장기 거주해야 하고, 매입 가능한 아파트도 상당히 제한돼 있다. 세금을 납부한 실적이 있어야하고, 담보대출도 중국인에 비하여 매우 까다롭고, 등기 수속도 매우 어렵게 돼 있다.

지난 20여년간 한국인들이 중국에서 아파트를 취득하려고 해도, 법적·제도적 장벽에 부딪혀 기회를 가지기도 어려웠을 뿐만 아니라, 합법적 계약을 하고도 중국 정부가 등기를 해 주지 않아 가격 상승에 따르는 이익을 얻지 못하거나, 손실을 입은 경우가 적지 않았다.

우리는 어떤가? 중국인들이 단기 비자나 유학 비자로도 한국에서 토지나 아파트를 구입하는 데 별다른 규제가 없다. 임대사업자 등록 없이 임대업까지 하고 있다는 보도가 나온다. 심지어 가상 자산을 이용한 신종 환치기 수법을 이용해 불법으로 마련한 자금으로 부동산을 매입하고, 외환시장까지 교란하고 있는 것으로 알려지고 있다.

중국인의 국내 부동산 취득과 관련해서는 근본적인 문제가 있다. 바로 상호주의에 어긋난다는 점이다, 상호주의란 국가 간에 등가(等價)인 것을 교환하거나 동일한 행동을 취하는 것으로, 국가 외교의 기본적인 원리의 하나이다.

즉, 중국에서 우리 국민들이 부동산을 취득하기 어렵게 하면, 우리도 거의 동등한 수준으로 중국인들이 한국에서 부동산을 취득하기 어렵게 하는 것으로 이해하면 된다. 비자 발급이나 거주에도 동일하게 적용하면 되지만, 우리는 중국인에게 우리 국민이 중국에서 받는 대우보다 더 많은 우대를 함으로써 형평성을 맞추지 않아 문제가 발생하는 것이다.

현행 ‘부동산 거래 신고에 관한 법률’도 외국인의 부동산 거래와 관련한 상호주의를 명시하고 있다. 대통령령(令)으로 정하는 바에 따라 대한민국 토지의 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있도록 하고 있다. 특별히 중국인에 대해서 부동산 취득을 어렵게 하자는 것이 아니다. 헌법과 관련 법률에 따라 우리 국민이 중국 내에서 부동산 취득을 제한 받는 것과 동일한 수준의 규제를 하는 것은 차별이 아니라, 상호주의의 존중으로 합리적인 법률 시행이라고 볼 수 있다.

외국인, 특히 중국인에 대해 국제법적인 차원에서 부동산 법규와 정책을 엄격히 통제하지 않으면 나중에 '탈'이 날 가능성도 배제할 수 없다. 양국 간 외교문제로 부상하거나, 혹은 중국인이 갑자기 한꺼번에 매물을 쏟아내 경제에 충격을 주고 통제불가능한 지경에 이를 수도 있는 것이다.

호주, 싱가포르, 뉴질랜드 등에서도 중국인들이 부동산 시장을 교란해 심각한 사회문제로 대두된 적이 있다. 이에 캐나다, 싱가포르, 뉴질랜드는 중국인의 부동산 취득에 대한 규제장치를 마련해 엄격히 통제하고 있다.

외국계나 중국계 기업을 불문하고, 한국 내 일자리를 창출하고 경제 기여도가 높은 분야에 투자를 하는 경우에는 토지나 부동산 취득에 우대정책을 시행하거나, 세금 혜택을 주는 것은 별개의 문제이고 장려할 만한 일이다.

최근 아파트 폭등으로 많은 국민들이 고통을 받고 있다. 우리 국민이 중국에서 토지를 영구 소유할 수 없고, 부동산 취득을 제한 받는 현실을 감안해 상호주의 원칙에 따라 시급히 제도를 보완함으로써 중국인의 토지·부동산 소유나 취득을 제한해야 한다.


조평규 필자 주요 이력 

△서강대 대학원 경영학 박사 △단국대 석좌교수 △재중국한국인회 수석부회장