'수도권 공급 핵심' 노후계획도시 특별법 사업 본격화..."특혜법 아닌 특별법 역할해야"

"대규모 이주로 인한 전세시장, 사업성 우려도 여전"

경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 도심 내 주택 공급 활성화를 위해 1기 신도시 등 노후계획도시 정비사업을 본격적으로 추진하는 가운데 특별법 대상 사업과 기존 재건축 사업 간의 형평성 문제를 고려해야 한다는 분석이 나왔다. 노후계획도시 특별법은 노후계획도시의 통합 정비를 유도하기 위해 안전진단 면제, 용적률 상향, 용도지정 변경 등의 혜택을 부여하는데 기존의 재건축사업과 형평성 문제를 유발할 가능성이 있는 만큼 관련 기준에 대한 세부적인 논의가 필요하다는 주장이다. 

7일 관련 업계에 따르면 국회입법조사처는 지난 3일 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 쟁점' 보고서를 발표했다. 조사처는 이 보고서를 통해 해당 특별법이 제정되고 시행되면서 정비사업 활성화에 대한 기대감은 커지고 있지만 1기 신도시 등 특정 지역에만 적용되는 특혜법이 될 수 있다는 비판의 목소리가 여전한 만큼 세부적 논의가 필요하다고 지적했다.

노후계획도시 특별법은 1990년대 수도권의 주택문제를 해소하기 위해서 계획·조성된 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업을 광역적·체계적으로 정비하기 위해 지난해 12월 제정됐다. 

1기 신도시 등은 계획 당시 용적률이 높게 적용돼 추가 용적률 확보가 쉽지 않아 사업비 및 조합원 분담금이 증가하는 등 여러 이유로 사업이 원활하게 추진되지 못했다. 

이에 정부는 노후계획도시 특별법을 통해 통합 정비가 원활하게 이뤄질 수 있도록 여러 혜택을 제공토록 했다. 특별정비구역 내 주거단지들을 통합 정비할 경우 안전진단이 면제되며, 용도지역을 변경하는 혜택을 준다. 여기에 법적 상한 용적률의 150%까지 상향돼 제3종 일반주거지의 경우 기존 300%에서 450%로 용적률이 상향된다.

또한 국토교통부가 지난 3일 국회에 제출한 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법도 적용된다. 이 특례법이 제정되면 3년 동안 한시적으로 역세권 용적률은 기존 법정상한의 1.2배에서 1.3배로 높아진다. 

국회입법조사처는 노후계획도시 특별법이 공공기여를 통한 추가 용적률 확보, 주택단지의 광역적 정비를 통한 기반시설 확보 등에 관한 사항을 담고 있는 만큼 노후계획도시의 정비사업이 활성화될 것으로 전망했다. 다만 법 제정 당시부터 사실상 ‘1기신도시 특혜법’이라는 여론이 나왔던 만큼 다른 재건축 사업과의 형평성을 고려한 세부적인 논의가 필요하다고 지적했다.

박인숙 국회입법조사처 국토해양팀 입법조사관은 "안전진단 제도에 대한 찬반 논란이 있는 가운데, 노후계획도시 정비사업의 안전진단이 면제 또는 완화되는 규정이 마련됐다"며 "이로 인해 기존의 도시정비법에 따라 재건축 사업을 시행하는 지역과의 형평성 문제를 유발할 수 있다"고 말했다.

이어 "또 노후계획도시보다 노후도가 심각하거나 환경이 열악한 지역에서도 안전진단 면제 또는 완화에 대한 요구가 고조될 수 있다"며 "통상적인 재건축 사업에서는 안전진단 결과에 따라 사업의 시행 여부가 결정되기 때문에 형평성 문제를 최소화하기 위해서 관련 기준을 법률에서 명시적으로 규정할 필요가 있다"고 했다.

그러면서 "특별법에서는 안전진단 실시 여부를 공공기여의 비율만으로 판단하겠다고 규정하고 있고, 구체적인 조건은 하위 법령에서 규정하고 있다"며 "조건의 설정 및 비례의 관점, 건축물의 구조적 안전 및 열악한 주거환경 등을 종합적으로 고려한 법률의 개선이 필요하다"고 덧붙였다.
 

"대규모 이주 수요 인한 임대차 시장 불안, 공공기여 등 사업성 저하 우려 여전"

또한 부동산 전문가들은 최근 계속되고 있는 공사비 급등과 용적률 규제에 따른 사업성 저하, 대규모 이주수요로 인한 전셋값 상승 등의 부작용도 고려해야 한다고 강조했다. 

현재 계획대로라면 1기 신도시에서는 2027년부터 매년 2만~3만 가구가 착공에 들어간다. 이주수요가 한꺼번에 몰릴 경우, 인근 전셋값이 크게 뛸 수 있다. 국토부는 ‘순환정비모델’을 마련해 해당 권역 이주주택 물량을 마련하겠다는 구상이다. 2~3년 정도 이주 수요를 흡수 목적의 임시 거주처로 사용하는 분양주택을 선보이겠다는 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "지금도 공급 부족으로 전세난이 심각한 상황에서 신도시 재건축 사업이 가시화할 2년 후면 더 심각해질 수 있다"며 "재건축 사업에 따른 이주 수요를 수용할 수 있는 주택이 제대로 공급되는지가 사업에서 가장 중요한 부분"이라고 말했다. 

이어 "지금까지 정비사업이 잘 이뤄지지 않았던 이유가 사업성 확보인데 노후계획도시 특별법도 공공기여를 통해 여러 혜택을 주도록 돼 있다"며 "앞으로 지자체와 입주민, 정부 간의 지속적인 협의가 이뤄지겠지만 사업성 부분이 해결되지 않으면 갈등이 커질 수 있다"고 덧붙였다.