[머니테크] 관심 커지는 '부동산 조각투자' vs '부동산 리츠'... 차이점과 투자요령은?

전문가 "투자 부동산 유형과 규모, 특성 파악해야"

[그래픽=아주경제]

정부가 ‘조각 투자’로 불리는 토큰증권발행(STO)의 연내 제도권 편입을 추진하면서 부동산 조각 투자에 대한 시장 관심이 커지고 있다. 부동산 지분을 나눠서 투자하고 수익을 올린다는 점에서 리츠(REITs·부동산투자회사)와 유사하지만, 리츠와 달리 1개 건물을 단독으로 담아 발행한다는 점에서 매각 차익을 통한 더욱 높은 수익률이 가능할 것으로 기대를 모으고 있다.
 
전문가들은 리츠와 부동산 조각투자 상품이 투자하는 부동산 유형과 투자 규모, 특성을 면밀히 파악해 개인에 맞는 투자에 나서야 할 필요가 있다고 강조한다.
 
27일 업계에 따르면 부동산 토큰증권 운영사인 루센트블록은 다음 달 11호 부동산관리처분신탁 수익증권을 발행한다. 대전광역시 유성구 궁동 내 스타트업파크에 위치한 건물을 기초자산으로 한 수익증권으로, 업계는 연평균 수익률을 약 9%로 예상 중이다. STO를 통한 부동산 투자를 서비스하는 펀블도 ‘더 코노셔 여의도’ 2호 상품 발행에 나선다.
 

부동산 토큰증권은 부동산 자산의 지분을 다수가 나눠서 보유한다는 점에서는 리츠와 동일하다. 다만 부동산 조각투자 상품의 경우 다수의 건물을 담아 회사를 설립하는 리츠와 달리, 상품 하나에 한 개의 건물만 투자한다. 개별 부동산에 대한 이해가 높다면 상승 추세인 부동산에 선별 투자해 수익을 극대화할 수 있다는 강점이 있다.
 
특히 회사 형태로 등록돼 장기 투자가 기본으로 요구되는 리츠와 비교하면, 매각이 비교적 자유로워 건물 임대료는 물론 매각 차익 양쪽에서 수익을 올릴 수 있다는 점이 매력으로 꼽힌다. 현재까지 매각이 진행된 부동산 조각투자 상품들의 누적 수익률(세후)은 최저 9% 대에서 최고 15% 수준에 달한다.
 
A 부동산 투자업계 관계자는 “리츠의 경우 상장 회사인 만큼 회사를 매각하거나 상폐시켜 수익을 올리기보다는 대부분 장기적으로 배당을 받는 구조”라며 “조각투자 상품의 경우 부동산 가격 상승에 따라 수익자 총회를 통해 이를 매각하고 상장폐지하는 구조로 단기적으로 높은 수익을 거둘 수 있다”고 밝혔다.

특히 강남권 부동산의 경우 건물 가치가 상승하면서 조각 투자에서도 높은 수익률을 기록 중이다. 카사코리아가 공모해 발행한 역삼한국기술센터 상품은 공모액이 84억5000만원이었지만 1년 4개월 만에 매각액이 93억원에 달해 최종 14.8%의 수익을 거뒀다.
 
2022년 6월 매각된 역삼런던빌 건물 역시 101억8000만원이 공모돼 최종적으로 117억원에 팔리며 투자자들에게 12.2%의 수익률을 안겨준 바 있다. 카사코리아는 현재 165억원에 공모된 압구정커머스빌딩 상품도 매각을 준비 중이다. 펀블이 지난 2023년 4월 매각한 롯데월드타워 시그니엘 1호 상품도 공모 후 1년 만에 10.6%의 수익률을 기록하기도 했다. 

특히 최근에는 주변 건물 시세보다 낮은 가격에 공모를 진행해 부동산 매각 차익을 극대화하는 상품도 나오고 있다. 카사코리아가 지난해 5월 내놓은 그레인바운더리 입점 빌딩 상품은 주변 시세보다 17% 낮은 21억원에 공모가 진행됐다.
 
또 다른 업계 관계자는 “리츠는 다수 부동산을 70% 이상 투자한 회사 형태로 시장에 나오지만 조각투자의 경우, 건물 호재나 가격 반영 요소를 즉각적으로 파악할 수 있는 형태”라며 “건물 가치에 대한 판단이 빠른 투자자라면 조각투자가 높은 수익을 올릴 수 있는 상품이 될 수 있다”고 전했다.
 
부동산 조각투자의 높은 수익률은 매력적이지만 투자자들이 유의해야 할 부분도 있다.

특히 전체 시장 규모가 여전히 영세한 것은 부동산 조각투자 상품의 약점으로 꼽힌다. 한국리츠협회 등에 따르면 올해 1월 기준 상장된 국내 리츠 수는 23개로 시가총액은 7조9000억원에 달한다. 반면 부동산 조각투자의 경우 주요 3개사의 누적 공모 총액은 945억5000만원으로 개별 상품의 평균 공모액도 약 39억4000만원 수준이다.
 
투자 상한과 이로 인해 투자할 수 있는 상품에 실질적인 제약이 있다는 점도 단점이다. 리츠는 대형 업무시설과 상업용 부동산, 호텔 등의 다양한 자산을 복수로 투자 상품에 편입할 수 있고, 변동성도 높지 않다. 반면 부동산 조각투자 상품은 단독의 중소형 건물이 주로 편입 대상이고, 개별 부동산 가격이 가진 요인에 따라 수익 변동폭이 리츠에 비해 클 수 있다는 단점이 있다.
 
부동산 투자업계 관계자는 “조각투자 상품은 현재 투자자 1인당 최대 투자 규모가 2000만원으로, 최근 상품이 다양해지고 있지만 현재까지는 중소형 꼬마빌딩을 중심으로만 거래가 이뤄졌다”며 “대규모 업무시설에 투자해 장기적으로 배당을 받고 싶다면 리츠에 주목하는 편이 좋다”고 말했다.