[머니테크] 올해 역대급 물량 쏟아진다는데…아파트 경매로 내 집 마련 A to Z

서울중앙지법 경매법정 사진한승구 기자 — 서울중앙지법 경매법정. [사진=한승구 기자]

올해 서울 아파트 경매 시장이 활기를 띠면서 경매를 통해 내 집 마련에 나서려는 실수요자들의 관심도 높아지고 있다. 특히 올해 상반기에 역대급 수준으로 많은 매물이 나올 것이라는 전망에 저가 매수 기회를 노리는 수요자들이 경매에 뛰어들고 있다.

그러나 경매에 대한 기초 이해 없이 섣불리 접근할 경우, 오히려 낭패를 볼 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다.

10일 경매업계에 따르면 지난해 법원 부동산 경매 신청 건수는 11만9312건으로 글로벌 금융위기 여파가 몰아친 지난 2009년(12만4252건)이후 최대를 기록했다. 업계에서는 지난해 신청된 경매 매물이 본격적으로 시장에 풀리는 올해 2분기에 경매 매물이 쏟아져 나올 것이라고 전망한다.

강은현 법무법인 명도 경매소장은 “지난해 경매 물건이 역대급으로 접수됐다. 통상 법원 접수에서 매각기일까지 평균 7개월의 시차가 있다는 점을 감안하면 올해 2분기 내지 3분기에 경매 시장에 나오는 물건이 정점을 찍을 것으로 보인다”고 분석했다.

다만 선택지가 많아진 만큼 경매 물건에 대한 ‘옥석 가리기’가 어느 때보다 중요해졌다는 게 전문가들의 지적이다. 그러면서 다음의 사항들을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다.

경매에서 옥석 구별의 첫 시작은 ‘권리 분석’이다. 우선 등기부등본상 정보를 꼼꼼히 따져야 한다. 등본의 을구에서 전세권 등의 ‘용익물권’이나 저당권 및 유치권 등의 ‘담보물권’이 설정되어 있는지, 그렇다면 구체적인 권리 관계는 어떤지를 면밀하게 따져야 한다.

특히 ‘말소 기준 권리’가 1순위 권리인지를 잘 살펴야 한다. 낙찰 시 소멸되는 근저당권이나 압류, 가압류 등의 말소 기준 권리보다 전세권, 임차권, 지상권 등이 더 선순위에 있는 물건이라면 주의할 필요가 있다. 낙찰자나 매수인이 전세권이나 지상권 등을 그대로 승계받아 소유권 행사에 제약이 걸리기 때문이다.

매각 1주 전 공개되는 매각물건명세서도 반드시 확인해 둘 필요가 있다. 명세서에는 경매 물건의 위험 요소 등이 상세하게 기입된 경우가 많다. 매각으로 효력이 소멸되지 않는 권리 등이 따로 표기돼 있다면 유의할 필요가 있다.

비교적 권리 관계가 간단한 물건에 접근하는 것도 한 방법이다. 경매 초심자라면 강제경매보다 임의경매 물건을 낙찰받는 것이 추천된다. 임의경매는 채권자가 주로 1금융권 은행이라 채무 관계가 복잡한 강제경매 물건보다 권리분석이 용이한 경우가 많다.

아울러 낙찰 후 추가 비용을 최소화할 수 있도록 물건에 걸린 채권액 및 채무자의 재정 상황 등에 대한 별도 확인도 필수적이다.

낙찰을 받으려는 물건을 점유 중인 임차인의 전입 신고가 최선순위 설정 일자보다 이른지도 따져봐야 한다. 임차인이 배당을 포기할 경우 낙찰자가 보증금을 모두 부담해야 하기 때문이다. 선순위 임차인이 보증금 전액을 받지 못할 시에도 남은 액수를 낙찰자가 지급해야 한다. 최선순위 설정 일자 이후 전입 신고가 된 물건이라면 걱정할 필요는 없다.

부동산 실물을 확인하고 적정한 입찰가를 설정하는 것도 중요하다. 우선 낙찰받고자 하는 물건의 전체 하자나 내부 구조 등을 확인할 수 있다면 이를 먼저 파악해 두는 것이 유리하다.

아울러 주변 시세와 감정평가 금액을 비교 분석하는 과정도 필요하다. 특히 경매 물건의 경우, 유찰이 한번 진행될 때마다 기존 입찰가보다 20~30% 가격이 깎이기 때문에 저가 매물을 노린다면 유찰 물건도 살펴볼 필요가 있다. 서울의 경우 유찰 시 저감률이 20%, 인천과 경기는 30%에 달한다. 다만 수차례 유찰이 진행된 물건의 경우, 권리 관계가 복잡할 가능성이 높아 훨씬 꼼꼼한 권리 분석이 요구된다.

당장은 시세와 차이가 없더라도 규제지역 내 부동산을 매입하는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 민사집행법 등에 따르면 경매 물건의 경우 규제지역에 적용되는 실거주 의무나 자금조달 내역, 실거래가 신고 의무 등이 모두 면제된다.

특히 강남 등 토지거래허가구역 내 물건은 유찰이 반복될수록 응찰자가 급증하는 경향이 있기 때문에 자금이 허락된다면 첫 입찰을 노려 상급지 물건을 확보하는 것도 좋은 전략이다.

강은현 소장은 “경매의 단점인 명도와 권리 분석을 상쇄해 온 것이 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 낙찰 받을 수 있었다는 점”이라며 “올해 경매에 뛰어드는 수요자들이 많을 것으로 예상되기 때문에 낙찰가가 시세와 경쟁력이 없어질 수 있다. 감정가와 실거래가 등의 정보를 참고하되 반드시 적정 가격인지 잘 검토해 경매에 나서야 한다”고 강조했다.

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