[우주성의 RE:스페이스] GTX 타고 속도내는 은평구 재개발…"공사비 상승은 향후 복병"

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

공사비 인상 여파로 그간 정비사업 진행에서 부침을 겪어 온 서울 은평구 일대 재개발 사업지들이 최근 잇달아 사업 추진에 속도를 내면서, 시장의 기대감도 빠르게 확산되고 있다. 최근 수도권광역급행철도(GTX)-A노선 등 주요 교통망 개선과 더불어 인근 인프라 사업 개발 등이 이어지며 올해 서울 강북권의 핵심 정비사업지로 다시금 주목받는 중이다.
 
3일 정비업계에 따르면 현대건설이 시공을 맡은 은평구 대조1구역이 이르면 이달 분양에 나선다. 사업지는 은평구 대조동 88번지 일대로 면적은 11만1665㎡ 규모다. 사업지는 2541가구 규모로 ‘힐스테이트 메디알레’라는 이름으로 공급된다. 일반분양 분은 483가구다. 은평구에서 보기 드문 평지 대단지라는 점과 서울지하철 3·6호선 불광역 등이 인접해 있다는 점에서 올해 상반기 청약 실수요자들의 주목을 받고 있다.
 
단지는 이미 지난 2022년 10월 착공이 진행됐지만, 공사비 문제와 조합 내부 갈등으로 공사가 한 차례 중단된 바 있다. 다만 시공사의 공사비 증액 요구와 관련해 서울시가 중재에 나서면서 조합이 지난 3월 증액안에 합의했고, 5월 분양을 앞두고 최근 신속한 사업 추진이 진행 중이다.
 
4000가구의 대규모 단지로 강북 정비사업의 대어 중 하나로 꼽히는 갈현1구역도 올해 상반기 철거를 마무리하고 하반기에는 기반 공사 등 착공에 본격 돌입할 방침이다. 은평구 갈현동 300번지 일대로 약 4116가구 중 500여가구가 일반분양된다. 시공사는 롯데건설이다. 거리가 다소 있지만 지난해 말 개통한 GTX-A와 지하철 3·6호선이 지나는 연신내역이 최인접한 역으로, 은평구 재개발 단지 중에서는 교통망 개선 수혜를 많이 볼 단지 중 하나로 꼽힌다.
 

그간 종교부지 제척 문제로 사업이 줄곧 지연된 불광5구역도 지난 3월 주택재개발사업 정비구역(변경)안이 지정되면서 이주 개시를 목전에 두고 있다. 시공사는 GS건설로 단지는 전체 2467가구 규모지만, 은평구 내 재개발 단지 중에서는 가장 많은 2075가구가 일반분양될 예정이다. 지하철 3·6호선 불광역과 6호선 독바위역 역세권 단지다.
 
앞서 서울시는 지난해 12월 불광5구역에 대한 재개발 정비구역 및 정비계획 변경·경관심의안을 수정 가결한 바 있다. 조합은 연내 이주 후 철거 등을 거쳐 이르면 2027년 착공에 나선다는 방침이다.
 
이들 지역 재개발이 계획대로 추진된다면 2029년까지 연신내역 일대에 약 9000가구 수준의 신축 대단지가 조성된다. 최근 개통된 GTX-A 노선과 더불어 일대 대형 사업도 가시화되고 있어 관련 인프라도 빠르게 개선될 것이라는 전망이다.
 
우선 GTX-A의 경우, 오는 2026년 서울역~수서 구간이 추가 개통된다. 아울러 서울시가 최근 옛 은평구 국립보건원 부지 매각에 속도를 내고 있다는 점도 추가적인 호재로 작용할 것으로 기대된다. 시는 옛 국립보건원 부지에 영상과 디지털미디어 등의 창조산업 관련 기업이 입주할 서울창조타운을 조성한다는 방침이다.
 
다만 원자재와 인건비 상승으로 인한 공사비와 분양가 인상 문제가 이들 사업장의 발목을 잡을 수 있다는 전망도 나온다. 갈현1구역은 최초 수주 당시 평(3.3㎡)당 약 460만원, 불광5구역은 최초 계약 시 평당 540여만원에 공사비가 책정됐는데 이는 지난해 서울 정비사업장 평당 평균 공사비인 840여만원에 크게 못 미치는 액수다.
 
최근까지 공사비 갈등을 겪어온 대조1구역의 경우, 앞서 기존 공사 계약 금액이 5806억원에서 최근에는 8374억원으로 44%가량 올랐다. 일반분양가도 평당 약 4500만원 선으로, 지난 3월 기준 평당 서울 민간 아파트 분양가인 4428만원을 상회할 전망이다.
 
사업 기간 지연으로 금융 부담이 확대될 수 있다는 점도 사업 추진에 있어 잠재적 복병으로 꼽힌다. 갈현1구역의 경우 주택도시보증공사(HUG)로부터 사업비 대출보증 승인을 받지 못해 금리가 인상됐다는 불만이 일부 조합원들 사이에서 제기된 바 있다.
 
재개발을 전문으로 하는 은평구 대조동 내 A 공인중개업소 관계자는 “은평구 일대 주요 3개 사업장이 최근 사업 지연 요소를 떨쳐낸 것은 사실이지만, 일부 사업지들은 수주 시점과 착공 시기 간의 기간이 상당히 길다”며 “이 때문에 향후 공사비 인상과 분담금 문제라는 리스크가 나타날 수 있는 것”이라고 밝혔다.