인허가 급감에 커지는 공급절벽 우려…"신규 신도시 앞서 재건축·리모델링도 활성화해야"

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

최근 주택 인허가 물량이 빠르게 줄어들면서 신규 주택에 대한 공급 부족 우려가 커지는 가운데, 신규 택지 개발에 대한 정책 및 공약에 시장의 이목이 집중되고 있다. 다만 전문가들은 신규 택지 개발에 앞서 우선 수요가 꾸준히 집중될 도심 내 재건축과 리모델링 등의 정비사업을 활성화하는 방안이 추진되어야 한다고 강조한다.
 
8일 업계에 따르면 인허가·착공·준공 등 주택 공급의 주요 지표가 올해 일제히 후퇴하면서 수도권을 중심으로 주택 공급 절벽이 심화될 것이라는 우려가 커지고 있다.
 
국토교통부에 따르면 지난 4월 전국의 주택 인허가 물량은 2만4026가구로, 지난해 동월 대비 22.6%나 줄었다. 1∼4월 누계 기준 전국 인허가 물량은 9만14호로, 지난해 동기 대비 물량이 12.2%나 감소했다.

인허가 외에 착공 및 준공 물량도 일제히 뒷걸음질쳤다. 주택 착공 물량은 올 1∼4월 누계 기준 5만9065가구로 지난해 동기 대비 33.8%나 감소했다. 같은 기간 전국의 준공 주택 물량도 지난해 같은 기간보다 9.8% 감소했다. 주택 분양 물량 역시 올해 1~4월 4만1685가구로 지난해 같은 기간 대비 41%나 줄었다. 

 
이로 인해 최근 신규 택지에 대한 대대적 개발을 통한 주택 공급 확대 주장이 정치권을 필두로 대두되고 있다. 이재명 대통령은 공약집에서는 제외하긴 했지만, 후보 시절 개인 SNS와 유세 현장 등에서 ‘4기 스마트 신도시’ 건설을 언급한 바 있다. 교통 접근성이 편리한 지역에 4기 신도시를 건설해 수도권 주택 공급 부족 문제를 해소하겠다는 것이 골자다.

업계에서는 기존 3기 신도시 후보지로 검토된 지역이나 수도권 개발제한구역(그린벨트) 해제와 관련해 내부적으로 검토된 입지를 중심으로 신규택지 개발지를 택할 가능성이 있다고 보고 있다. 4기 신도시의 경우 기존 신도시 대비 공공 임대주택의 공급 비중을 더욱 높일 것이라는 관측도 제기된다.
 
김인만 김인만부동산연구소 소장은 “아예 신규 택지를 발굴해서 한다면 시간도 오래 걸리고 공급 시점이 되면 시장 상황에 따라 불필요한 신도시가 될 수 있다”며 “기존 3기 신도시 후보지로 검토됐던 지역들이나 기존 개발 부지로 검토됐던 지역들을 대상으로 사업을 추진할 가능성이 있다”고 말했다.
 
다만 전문가들은 4시 신도시 개발에 앞서 우선 재건축과 리모델링 노후단지를 중심으로 한 도심 정비사업을 활성화할 방안부터 모색해야 한다고 입을 모은다. 3기 신도시 등 기존 대규모 신규 택지 개발사업도 지연되는 상황에서 4기 신도시 사업이 오히려 기존 택지개발 사업이나 도심 정비사업을 위축시킬 수 있다는 우려 때문이다. 3기 신도시 중 규모가 큰 광명·시흥 공공주택 사업지의 경우 아직 토지보상 절차도 해결되지 못한 상태다.
 
조주현 건국대 부동산학과 교수는 “새로운 신도시가 필요하다면 장기적으로 입지 선정 등에 대한 계획은 수립할 필요가 있다”면서도 “다만 우선 3기 등 기존 신도시 사업을 마무리하는 게 가장 중요하다. 외곽의 신규 택지 개발을 추가로 진행하면 수요가 집중되는 기성 시가지의 재개발·재건축이나 등 도시 재정비 사업들은 상대적으로 위축이 될 가능성도 있다”고 평가했다.
 
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “신규택지 사업 역시 공급 물량보다는 어느 곳에 부지를 확보해 사업을 추진하느냐가 중요하다”며 “도심 정비사업의 경우, 결국 수요가 있는 곳에 공급이 가능하다는 점 때문에 향후 수도권 공급이 줄어드는 상황을 고려하면 공급 측면에서 중요하다. 이에 대한 규제 완화 등이 함께 추진돼야 한다”고 말했다.