전례없는 '대출 규제'...하늘 뚫린 서울 집값 상승세 잡을까

서울시 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

정부가 역대 가장 강력한 수준의 대출 규제 정책을 발표했다. 서울 강남 3구에서 시작된 아파트값 상승세가 인근 지역으로 번지고, 마포·성동구 아파트 가격이 일주일 새 1% 가까이 오르며 역대 최고 상승률을 기록하는 등 서울의 아파트값 상승세가 강남권과 한강벨트를 넘어 서울 전역으로 번지면서 수요 억제에 나선 것으로 풀이된다.

27일 부동산 업계에 따르면 정부가 이날 대출 규제책을 내놓은 것은 서울 강남 아파트값 급등세가 최근 비강남권까지 확산하는 등 집값 상승세가 심상치 않다는 판단에서다.

전날 한국부동산원이 발표한 '6월 넷째 주(23일 기준) 아파트 가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 1주일 전 대 0.43% 상승하며 21주 연속 오름세를 이어갔다. 상승 폭 지난주의 0.36%보다 더 커져 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대치를 기록했다.

특히 '풍선효과'가 나타나면서 서울 내에서도 비강남권 '한강벨트' 아파트값 상승이 두드러지는 모습이다. 

성동구(0.76→0.99%)와 마포구(0.66→0.98%) 상승 폭은 1%에 육박하며 2012년 5월 집계 시작 이래 최고치를 기록했다. 광진구(0.59%) 상승률 역시 역대 최대폭으로 뛰었다.

업계에서는 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행 등 금융당국이 가계부채 관리 기조를 당분간 강화할 것으로 예상되는 만큼 더 늦기 전에 집을 사두려는 움직임이 집값을 자극하고 있는 것으로 보고 있다. 여기에 지난 3월 토지거래허가구역 확대·재지정 이후 마포구나 성동구 등 한강변에 인접하고 선호도가 높은 지역으로 매수세가 번지는 풍선효과도 영향을 준 것으로 보인다. 금리 인하, 새 정부 출범, 민주당 정권에선 집값이 오른다는 막연한 기대·우려 심리도 반영됐다는 분석이다.

이번 대책에 따라 잠재 수요층의 대출 여력은 상당히 줄어들 것으로 예상된다. 강남3구를 포함해 수도권 전역에서는 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 대출을 아예 못 받기 때문이다. 실수요층도 규제 영향을 피하기 어려울 전망이다. 생애 최초 담보인정비율(LTV)을 70%로 10%포인트 낮췄고 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 등 정책대출도 한도가 최대 1억원까지 줄어든다. 또 주담대 최대한도를 6억원으로 제한해 강남을 포함한 서울 대다수 지역에서 고가 아파트 구매는 대출이 필요 없는 자산가 위주로 매수에 나설 가능성이 한층 커졌다. 자산이 적은 실수요자 입장에서는 투자 기회가 대폭 줄어든 셈이다. 

이에 전문가들은 단기적으로 이번 대출 규제로 인해 집값이 출렁일 수 있을 것으로 내다봤다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대책은 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 규제를 종전보다 강화해 부동산으로 흘러 들어가는 돈줄을 막는 것이 핵심"이라며 "상급지 갈아타기와 똘똘한 한 채 선호가 강남권과 한강 변 일대 집중되는 현상이 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

다만 강남 3구(강남·서초·송파) 등 고가 주택시장의 수요층인 현금이 풍부한 자산가들에게는 대출 규제의 영향이 제한적이라 강남 집값에는 영향이 크지 않을 거란 관측이 나온다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인터 전문위원은 "이번 대출 규제는 표면적으로는 소득과 무관하게 기회를 넓히는 것처럼 보이지만, 실제로는 고소득층 특히 현금 부자들에게 실익이 집중되는 구조"라며 "DSR 규제는 그대로인데 대출 한도는 6억원으로 제한되면서, 저소득층은 한도까지 접근도 어렵고, 정책금융 축소로 기회도 줄어들었다"고 진단했다.

이어 "반면 현금이 넉넉하고, 고소득층은 6억 원 한도를 모두 활용 가능해 오히려 진입 문이 더 넓어졌다"며 "과거에는 현금은 없지만 고소득자들도 높은 대출을 활용해 핵심지역에 진입이 가능했지만 이제는 현금이 없다면 불가능한 상황이 발생하게 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.