[효과 없을 DSR] 1단계 때는 늘고, 2단계 땐 거래량 급감...3단계 '영끌 막차' 떠난 부동산, 불장 사그러들까

[그래픽=아주경제]

서울 아파트값이 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 오르는 등 집값 상승세가 계속되며 정부가 돈줄 조이기에 나섰다. 지난달 27일 발표한 수도권·규제지역 주택담보대출 상한 6억원 규제에 이어 이날부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 전면 시행되면서 실수요자들의 대출 접근성은 대폭 줄어들 전망이다. 업계에서는 스트레스 DSR 3단계에 대출 한도 제한까지 맞물리면서 부동산 매수 심리 위축이 더욱 심화될 것으로 보고 있다.

1일 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래현황을 분석한 결과, 지난해 스트레스 DSR 1단계 시행 이후에는 거래량이 급증 양상을 보였으나, 2단계 시행 이후로는 거래량이 급격히 줄어드는 등 상반된 모습을 보였다. 

지난해 2월 스트레스 DSR 1단계 시행 직후 3개월간 서울 아파트 거래량은 총 1만1815건(월 평균 3950건)으로 집계됐다. 이는 시행 직전 3개월(2023년 11월~2024년 1월)간 6483건 대비 82% 증가한 수치다. 당시 거래량이 급증한 데는 금리 인하, 공급 부족, 전·월세값 상승 가능성 등 가격 상승 요인이 지속된 데다 스트레스 DSR 2단계 시행 전에 대출을 받아 내 집 마련에 나서려는 수요가 몰린 영향으로 분석된다. 

반면 스트레스 DSR 2단계 시행 전후로는 거래량의 급격한 감소가 확인됐다. 2단계 시행 직전 3개월(지난해 6~8월) 서울 아파트 거래량은 2만3714건을 기록했다.  ‘대출 막차 수요’ 영향으로 7월에만 9236건이 거래되며 4년 만에 월간 거래량 최대를 기록했다. 하지만 2단계 시행 후 9~11월 거래량은 1만556건으로 직전 3개월보다 55%가 급감했다. 

스트레스DSR 3단계 시행을 앞두고도 막차 수요가 나타나는 모습을 보였다. 토지거래허가구역 재지정 이후 4월 서울 아파트 거래량이 5462건까지 떨어졌지만 5월엔 8058건으로 급증했다. 6월 거래량도 이날 기준으로 6650건으로 집계됐다. 신고 기한이 한 달임을 감안하면 5월과 비슷한 수준을 보일 것으로 관측된다. 

다만 초고강도 대출 한도 제한과 DSR 강화가 동시에 시행되면서 당분간 주택시장으로 유입되는 자금이 크게 줄어들어 거래량 감소는 불가피할 전망이다. 추가 규제로 매수 심리가 위축되고, 7~8월 계절적 비수기까지 맞물리면 2단계 DSR 시행 직후처럼 서울 아파트 거래량 급감 현상이 재현될 수 있다는 관측이다. 

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이미 최근 몇개월간 DSR 3단계 시행을 앞두고 실수요자들이 막차 심리로 매수에 나선 상황"이라며 "스트레스 DSR 3단계는 모든 가계대출에 확대 적용되는 만큼 지방과 수도권 외곽의 거래 위축이 심화할 가능성이 있다"고 말했다.

일각에서는 강남 3구와 용산 등 자금력이 풍부한 핵심지역은 여전히 현금 부자 중심의 거래가 이어져 규제 영향이 제한적인 만큼 양극화가 심화할 것이란 분석도 나온다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "단기적으로 대출 여력이 크게 줄어들면서 구매력 축소 등 거래 위축과 가격 조정이 불가피하다"며 "다만 강남 3구 등 핵심지는 자산가들이 움직이는 시장이기 때문에 대출 규제와 별개로 봐야 하는 만큼 시장 양극화가 지속되는 상황이 나타날 수 있다"고 진단했다.