[전문가기고] 세컨드 홈으로 지방 살릴 수 있을까?

김인만 김인만부동산경제연구소장. 

건설투자 5분기 연속 감소, 국내총생산(GDP) 대비 건설투자 비중 감소 등 굳이 통계를 말하지 않더라도 지방 건설경기가 어려운 것은 모두가 다 아는 사실이다. 2022년 이후 금리와 공사비 상승, 지방 주택시장 부진, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제 등 부진 이유도 말이 필요없다.

중요한 것은 얼어붙은 지방 건설경기와 주택시장을 어떻게 살릴 것인가라는 부분인데 이에 대해 정부가 내놓은 지방 살리기 답은 바로 ‘세컨드 홈’이다.

과연 ‘세컨드 홈’을 비롯한 여러 대책으로 지방 건설경기와 주택시장을 살릴 수 있을까? 안 하는 것보다는 낫지만 이 정도 대책으로 해결이 될 문제였으면 문제라고 하지도 않았다.

일단 정부 대책의 핵심인 '세컨드 홈'부터 살펴보자.

인구가 줄어 소멸위기에 처한 지방 도시의 생활인구를 늘리기 위해 소멸지역에 집을 한 채 추가로 사도 1주택자와 같은 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 감면 혜택을 주는 세컨드 홈은 지난해 인구감소지역에서 이미 시행하고 있었던 제도다. 이번에는 1주택 특례를 받을 수 있는 집값 기준을 공시가격 4억원에서 9억원으로 상향 조정하고 9개 지역을 추가로 특례 지역에 포함했다. 

공시가격이 9억원이면 시세가 12억원 정도 되니까 인구감소지역 내 대부분 집이 세제혜택을 받을 수 있게 됐다. 또한 현재는 인구감소지역 84곳에서 추가로 집을 구입할 때만 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있지만 적용 지역을 '인구감소관심지역'까지 확대함으로써 강원도 강릉, 동해, 속초, 인제와 전북 익산, 경북 경주와 김천, 경남 사천과 통영 9곳이 추가로 1주택 특례가 적용된다. 

하지만 이번 대책으로 죽어가던 숲이 살아날 수 있느냐? 이 물음에 대해서는 여전히 답이 되지 못한다.

우리가 집을 사는 이유는 두 가지다. 하나는 집값이 오를 것 같은 기대감의 투자목적, 또 하나는 거주목적이다. 사실 실거주라도 가격이 오르는 집을 사고 싶다. 

경제학에서 가격이 올라가는 조건은 수요가 늘어나거나 공급이 줄어들 때다. 반대로 수요가 줄어들면 가격이 내려간다는 의미인데 인구감소 지역이라고 정부가 공식선언을 한 지역에 1주택 특례를 준다고 집을 사는 사람은 많지 않다. 1주택 특례는 세금을 안 내는 것이 아니라 중과세 적용이 안 된다는 것으로 세금은 내야 한다.

오히려 규제가 있어도 집값이 오를 것 같으면 집을 산다. 지금의 서울, 특히 강남3구와 용산구는 겹겹이 쌓은 규제와 높은 가격에도 여전히 거래된다.

굳이 효과가 없어 보이는데도 정부는 상당한 혜택을 준다고 생각하는 모양이다. 1주택을 가진 사람이 소멸지역에 1주택을 사는 경우를 제외하고 이미 집을 두 채를 가진 사람이나 같은 인구감소지역에서 집을 한 채 더 구입하는 경우에는 혜택을 받을 수 없다고 한다.

인구 소멸지역을 살리자는 취지인데 몇 채를 가진 사람이 사거나 인구감소지역에 하나 더 사면 오히려 고마워해야 하는데 여전히 투기꾼 취급을 하면서 제한을 하고 있다.

인구감소지역 매입형 아파트 10년 등록임대 제도, 내년 말까지 한시적 복원이나 지방 준공 후 미분양을 사면 1주택 특례를 주는 방안도 역시 같은 논리로 보면 답은 나온다. 발표는 했으나 효과가 거의 없었던 역대 정권들의 용두사미 정책이 이번에도 반복이 될 가능성이 높다.

지방의 위기는 이런 세제혜택 정도의 대책으로 해결될 간단한 문제가 아니다. 양질의 일자리를 늘리는 등 일자리와 교육, 주거 인프라 3박자를 모두 업그레이드해서 지방에서 서울로 유출이 되는 인구를 막아야 지방도 살고 서울도 산다.

등산을 할 때 산 정상을 보고 '언제 올라가지?' 이런 생각이 들지만 한 걸음씩 묵묵히 올라가다 어느새 정상 가까이 도달해 있듯이 지방소멸 문제 역시 빨리보다는 제대로 꾸준히 노력하다 보면 어느 순간 예전의 영광이 다시 살아날 것이다.