서울시, 사회주택도 보증보험 미가입 사업자 지위 해제한다

사회주택 보증사고 '선지급' 진화 나섰지만...'미봉책' 지적

서울시청 앞에서 '토지임대부 사회주택 콘체르토 장위 전세사기 비상대책위원회'는 기자회견을 열고 서울시와 서울주택도시개발공사(SH)에 사회주택 피해 해결방안을 촉구했다. [사진=민달팽이유니온]

서울시가 사회주택에서 보증금 미지급 사고가 일어나자 보증보험 미가입 사업장에 계약 해지 방침을 세웠다. 시는 토지와 건물 소유주가 다른 구조를 매입확약으로 해결할 수 있다는 입장이지만, 사업주가 부채·담보비율을 충족해야 해서 '미봉책'이라는 지적이 나온다. 

3일 서울시에 따르면 시는 토지임대부 사회주택에 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입을 독려하는 한편, 2년 간의 유예기간 후에도 보증보험 미가입시 사업자 지위를 해제할 계획이다.

사회주택은 서울주택개발도시공사(SH) 같은 공공기관이 땅을 제공하거나 자금을 지원하고, 비영리법인 등이 운영 주체가 되어 공급·관리하는 임대주택이다. 이는 또 전대형(재임대형)과 토지임대부 유형으로 나뉜다. 의무가입 대상자인 전체 사회주택 사업자(44개) 중 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입 비율은 20% 내외 수준이다. 토지 소유자(SH)와 건물 소유자(민간 운영사업자)가 달라 보증보험 가입이 어려운 구조적 문제 탓이다.

전세 보증사고가 터진 곳은 토지임대부 사회주택이다. 콘체르토 장위, 아츠스테이 성산에서 전세금 미반환 피해 7건이 발생했다. 보증보험 미가입으로 임차인 보호 문제가 불거졌다. HUG는 토지와 건물을 담보로 잡아야 하는데 소유자가 불일치하면 보증을 내줄 수 없다는 입장이었다. 이에 시는 우선 변제한 후 구상권을 행사해 손실을 회수하고, 피해 사업장은 SH 직영으로 운영하겠다고 밝혔다.

시는 매입 확약을 통해 소유주가 불일치하는 문제를 해결하고 사업장에 보증보험 가입을 독려하겠다는 입장이다. 다만 사업주가 부채·담보비율을 충족해야 하는 문제도 남아있다. 사업주는 보증보험에 가입하려면 부채비율 90%, 주택담보인정비율(LTV) 60% 미만 요건을 지켜야 한다.

사회주택 사업주가 보증보험 요건 충족에 난항을 겪을 것으로 예상되면서, 임차인들은 여전히 사각지대에 남는다는 지적이다. 앞서 청년안심주택 사례에서도 시가 신규 사업주에 '보증보험 미가입시 인허가 금지' 원칙을 적용하자, 모집 공고가 줄줄이 연기되고 있는 실정이다. 사업주들은 분양수익이 의무임대기간(10년) 후에 생기는 구조상 요건을 맞추기 위한 자금 조달이 어렵다고 입을 모은다. 

전대차 구조인 특화형 임대주택(822가구)에서도 세입자 보호 문제가 터져 나왔다. 협동조합이 SH와 전대차 계약을 맺는 구조라서 전차인들은 임대차 보호법의 적용을 받지 못한다. 예컨대 금천구의 한 사업장에서는 계약한 지 1년도 안 된 입주자들이 보증금과 월세 5% 인상을 통보받았다. 협동조합은 전대차 계약에 따라 SH공사에 5% 인상된 임대료를 지불해야 한다는 입장이다. 시는 임대차 보호법을 준용하라고 권고하고 있는 상황이다.

시는 2021년 이후 사회주택 공급을 중단했으나, 남아있는 사업장에 대해서는 입법으로 구조적 문제를 개선하는 수 밖에 없다는 입장이다. 또 보증보험 가입 문제에 대해서는 시의 사정에 맞게 사업주가 충족해야 하는 문턱을 낮춰 달라고 HUG 측에 재차 요청하고 있다. 반면 HUG측은 "불과 2년여 전에는 기준을 너무 풀어줘서 무자본 갭투기 등 부작용이 나타났고, 대규모 보증 사고 문제를 야기했다는 지적까지 받았다"며 "사업자에 대한 관리감독 책임은 지자체에 있다"고 반박했다.