[전문가기고] 규제로 집값을 잡을 수 있을까?

김인만 김인만부동산경제연구소장. 

급등하는 서울 집값을 잡고 풍선효과를 차단하겠다며 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역(조정대상지역, 투기과열지역)과 토지거래허가구역으로 지정한 10·15 부동산 대책 발표 후 거래량과 가격 상승률은 낮아지고 있지만 이 불안한 안정을 계속 이어갈 수 있을지는 누구도 장담할 수 없다.

이렇듯 전방위적인 규제폭탄을 쏟아부었음에도 집값 안정을 확신할 수 없다면 과연 규제로 집값을 잡을 수는 있는 것일까?

집값 문제를 해결하려면 대한민국에서 집이 가진 의미부터 제대로 해석할 필요가 있다.

집은 내 가족의 안정적인 생활 기반이 되고 내 노후와 자녀 인생에도 큰 영향을 미치는 필수재(必須財)다. 주식처럼 해도 되고 안 해도 되는 선택재(選擇財)가 아니다. 선택재를 구입하는 목적은 명확하다. 돈을 벌기 위해서다.

물론 아무리 필수재라도 오르지도 않는 집을 사고 싶은 사람은 없다. 집을 살 때는 취득세, 보유할 때는 매년 보유세(재산세+종합부동산세), 팔 때는 양도차익에 대해 양도세를 낸다. 대출을 받았으면 대출이자도 낸다. 집값이 하나도 오르지 않으면 오히려 손실이 발생한다. 그래서 이왕이면 손실을 보지 않고 물가 상승 이상 오를 수 있는 집을 찾으려고 노력을 한다.

우리 가족의 보금자리이자 물가 상승(인플레이션)을 방어하는 집을 사겠다는 마음을 투기로 인식하는 순간 왜곡이 발생한다.

필수재인 집을 사는데 왜 대출을 많이 받고 또는 전세를 끼고 사는가? 이것이 투기 아닌가? 이렇게 반문을 한다면 이렇게 답하고 싶다. 필요해서 집을 사더라도 자금이 부족하면 대출을 받을 수 있고 당장 입주할 상황이 되지 않으면 전세를 끼고 집 하나는 살 수 있다. 내가 감당할 수 있는 범위 내에서 필요한 만큼 대출을 받아 집을 구매하는 것은 자유다.

무리한 대출을 받아 단기간에 시세차익을 얻고 사고팔고를 반복하거나 무자본 갭 투자로 수십 채를 구입해 시장을 교란하거나 남에게 피해를 준다면 그것은 투기고 제도적으로 막아야 하고 처벌을 하는 것이 맞다.

하지만 자기 능력에 맞춰 대출을 받거나 전세를 끼고 집 하나 사는 것까지 투기로 간주하면서 규제하는 순간 규제는 명분을 잃고 수요자들은 살아남기 위한 각자 나름의 방법을 찾기 시작한다.

정부는 집값을 잡겠다며 강남 3구와 용산구에서 시작해 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역으로 묶었다. 그러나 이미 규제지역으로 묶여 있었던 고가 아파트 시장은 타격이 없었던 반면 집값이 오르지도 않았는데 억울하게 묶인 노원구 등은 직격탄을 맞았다.

노무현 정부 시절 집값 상승을 잡은 것은 미국의 글로벌 금융위기였고, 문재인 정부 시절 집값 상승을 잡은 것은 미국의 기준금리 인상이었다. 규제로 집값을 잡은 적이 없는데 아직도 임기 내 규제로 집값을 잡겠다고 하는 것 자체가 모순이다. 시장은 자극을 줄수록 불안감이 커지면서 왜곡 반응을 한다.

이제는 집값을 규제로 잡을 수 있다는 생각을 버리고 시장이 정상적으로 작동할 수 있도록 불합리한 규제는 과감히 철폐하고, 해야 할 일에만 집중해야 한다.

똘똘한 한 채를 야기하는 다주택자 규제를 폐지하고 주택가액으로 과세를 해야 한다. 보유세는 점진적으로 올리되 취득세와 양도세는 내려 거래에 물꼬를 터줘야 한다. 이미 낸 보유세는 양도세 필요경비에 산입해 공제를 해주는 것도 좋은 방법이다. 부과하지도 못하는 재건축 초과이익환수 역시 폐지해 공급에 대한 신호를 줘야 한다. 규제로 왜곡된 시장을 정상화한 후 수요 과잉과 공급 부족이라는 고질적 문제를 꾸준한 공급 확대와 수요 분산 정책으로 해결해야 한다.