'71m→142m' 세운4구역 높이 2배된 이유..."상가 보상비, 사업 속도 제고"

서울시, 세운 등 7개 상가 보상비 1조 3000억원 추산

공개공지 조성시 용적률 인센티브 제공 '녹지생태도심' 전략

소유주 "타 구역은 용적률 1000~1500% 적용" 반발

 11일 서울 종묘와 세운4구역 모습. 2025.11.11 [사진=연합뉴스]

서울 종로구 세운4구역에 고층 빌딩을 개발하는 방안을 놓고 정부·여당이 '유네스코 세계유산' 지위 박탈을 근거로 반대하는 가운데 서울시는 개발 이익으로 토지보상에 필요한 세금을 절약하고 세운상가 일대를 녹지공간으로 탈바꿈시킬 수 있다고 정당화한다.
 
16일 서울시에 따르면 세운상가 공원화 사업비를 약 1조5000억원으로 추산한다. 이 중 토지 보상비(상가군 매입 비용)가 1조3000억원이며 도심공원 조성비는 2000억원으로 예상된다. 
 
보상비는 앞서 사업이 진행된 삼풍상가와 PJ호텔 감정평가액을 시가 다른 상가군에 확대 적용해 추정한 금액이다. 세운 4구역은 청계천에서 퇴계로까지 세운상가군 일대를 녹지 공간으로 탈바꿈시키는 '세운상가 공원화' 사업 일부분이다. 세운상가를 비롯해 청계·대림·삼풍·인현(신성)·진양상가, PJ호텔 등 7개 노후 건물이 포함된다.

시는 세운상가군 일대 재개발 사업 용적률을 올려주고 얻는 공공기여 금액을 1억 5000억원 이상으로 보고 있다. 토지보상비를 이 같은 개발 이익을 통해 메우겠다는 방침이다. 세운 4구역 시행을 맡은 서울주택도시공사(SH공사)는 2008년부터 보상 계획을 공고했지만 사업 지연으로 부침을 겪고 있다. 시는 "개발 이익을 통해 세금을 절약할 수 있고 사업 속도를 높이기 위해서는 높이 완화가 필요하다"고 주장한다. 

또 다른 이유는 사업성이다. 앞서 시는 2023년 재정 투입 없이 개방형 녹지 등 공개공지를 조성할 때 용적률과 높이 완화가 가능하도록 하는 '녹지생태도심' 전략을 수립했다. 녹지생태도심 전략 수립에 따라 세운지구 내 다른 구역들이 1000~1500%의 높은 용적률을 활용할 수 있게 되자 세운 4구역 소유주들은 정비계획을 변경해야 한다고 반발하고 나섰다. 

이에 SH공사는 주민 동의를 거쳐 계획안을 변경했다. 시는 지난달 30일 세운 4구역 높이 계획 변경을 뼈대로 한 '세운 재정비 촉진지구 및 4구역 재정비 촉진 계획 결정'을 고시했다. 세운4구역 건물 최고 높이는 당초 종로변 55ｍ, 청계천변 71.9ｍ에서 종로변 98.7ｍ, 청계천변 141.9ｍ로 변경됐다. 용적률은 660%에서 1163.9%로 변경됐다.

이를 두고 정부는 초고층 건물 개발 시 종묘의 '유네스코 세계유산' 지위가 박탈될 수 있다며 반대하고 있다. 국가유산청은 13일 종묘를 ‘세계유산지구’로 지정해서 현행법에 따라 개발행위가 제한되도록 했다. 또한 세계유산지구는 건설 과정에서 국가유산청장 허가 또는 협의를 거쳐야 한다.

 

세운재정비촉진계획 자료 [사진=서울시]

시와 주민들은 사업이 지체될수록 보상비가 늘어난다는 입장이다.  세운4구역 주민대표회의는 최근 기자회견을 열고 "사업이 지연돼 오히려 생활비를 대출받아 연명하고 있다"며 국가유산청을 상대로 소송까지 불사하겠다고 밝혔다.

또한 다른 구역이 사업에 속도를 내는 상황에서 4구역만 제외시킬 수 없다는 게 시의 입장이다. 시 관계자는 "과도한 높이 규제 때문에 20년 동안 사업이 표류하던 구역"이라며 "소유주들이 당장 채무만 7000억원 넘는다면서 반발하고 있는 상황에서 다른 구역만 용적률을 높여 주는 건 생각해 볼 문제"라고 말했다. 시는 사업시행인가를 다시 받고 내년 착공해 2030년 완공한다는 계획이다.