2025년 부동산 시장 키워드는 '양극화'...전문가들 "내년도 집값 격차 커진다"

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

2025년 대한민국 부동산 시장은 '양극화'라는 단어로 표현된다. 수도권에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)으로 지정하고 토지거래허가제를 실시하면서 거래가 사실상 중단됐다. 또 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한하고, 고가 아파트일수록 한도를 낮추는 등의 고강도 대출 규제도 시행됐다.

그러나 서울 강남과 한강벨트 지역 아파트 단지는 연일 신고가를 기록했고, 지방 부동산 시장은 거래 절벽과 미분양 증가로 침체의 늪에 빠졌다. 정부는 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표하며 시장 안정화를 시도했지만, 실질적인 효과는 제한적이었다는 평가가 나온다. 전문가들은 내년에도 양극화가 심화할 수 있다며 시장 불안이 이어질 것으로 내다봤다.

31일 한국부동산원에 따르면, 올 들어 이달 22일까지 서울 아파트 매매 가격 누적 상승률은 8.48%로 집계됐다. 이는 집값 급등기였던 문재인 정부 때 2018년의 연간 상승률(8.03%)을 넘어선 것이자, 역대 최고치였던 노무현 정권기의 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 가장 높은 상승률이다. 올해 상승률이 크게 변동할 가능성은 거의 없다.

반면 지방의 경우 올해 집값이 1.11% 하락하며 부진을 면치 못했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "현재 집값은 이미 소득 대비 지나치게 높은 수준인데, 입주 물량 부족과 불안 심리로 인해 오르는 곳만 오르는 양극화가 심화하고 있다"며 "정책 효과보다 구조적인 문제에 더 주목할 필요가 있습니다"고 말했습니다.

정부는 출범 이후 잇단 고강도 대책으로 집값 안정화에 나섰다. 6·27 대출 규제, 9·7 주택공급 대책에 이어 초강력 10·15 대책을 내놓았다. 대출을 대폭 줄이고, 직접 거주해야만 집을 살 수 있는 토지거래허가제를 서울 전역과 서울 인접 수도권으로 확대했다. 그러나 서울 아파트값은 잠시 숨고르기하는 시기를 지나 다시 고개를 들기 시작했다. 일부 지역에 여전히 유동성과 수요가 집중되면서다.

양극화 현상이 심화하면서 서울을 중심으로 한 주택시장 과열이 위험한 수준에 이르렀다는 분석도 나오고 있다.

한국은행이 공개한 보고서에 따르면 11월말 현재 서울 아파트 시가총액은 1817조원을 넘어 전국 합계치의 43.3%에 달했다. 전 국토면적의 0.6%에 불과한 지역의 집값이 전체의 절반에 육박한 것이다. 가계대출 또한 서울을 중심으로 늘어나면서 가장 최신 통계인 지난 9월 말 기준 전체 가계대출에서 서울지역이 차지하는 비중은 34.2%까지 상승했다.

주택시장의 실물경제 대비 과열 정도와 불확실성 수준을 평가하는 한은의 '서울 주택시장 위험지수'도 0.90으로 집계를 시작한 2018년 이후 가장 높았다. '주택시장 위험지수'는 소득과 임대료, 지역별 가격차, 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 등을 이용해 산출하는 것으로, 주택시장의 실물경제 대비 과열 정도와 불확실성 수준을 평가하는 지표다.

지방 부동산 시장 침체는 더욱 심각하다. 거래량은 크게 줄었고 미분양 물량은 계속해서 늘어나고 있다. 일부 지역은 수요가 사실상 실종되면서 가격 하락세가 지속되고 있다. 수도권과 지방 간의 격차는 더욱 벌어지며 구조적 양극화로 고착화되는 모습이다.

전문가들은 내년에도 집값 양극화 흐름이 올해와 비슷하거나 심화할 것으로 내다봤다. 수요 대비 공급은 급격히 줄어들고 있고, 금리 인하, 정부 대책 등 가격 상승 요인이 여전한 만큼 '똘똘한 한채' 심리가 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부가 3차례 대책을 발표하고 강도 높은 규제를 발표했으나 시간이 지나면서 다시 양극화가 뚜렷해지고 있다"며 "공급 부족, 수요자들의 불안 심리 등을 고려하면 일부 지방 대도시를 제외하고 부동산 시장의 수도권 집중 현상은 계속 이어질 것"이라고 전망했다.