규제 반사이익에...서울 오피스텔, 가격·거래량 모두 상승세

중대형 중심 매매가↑…면적별 '디커플링' 심화

서울 오피스텔 매매가 12개월 연속 상승. [사진=연합뉴스]

서울 아파트값 상승에 따른 대체 수요가 오피스텔로 유입되면서 서울 지역의 오피스텔 시장이 회복되고 있다. 정부의 규제 기조사 이어지는 가운데 상대적으로 자유로운 오피스텔 시장이 반사이익을 얻는 것으로 풀이된다. 

28일 KB부동산의 월간 오피스텔 통계에 따르면, 지난 15일 기준 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.04% 상승했다. 상승 폭은 전월(0.52%)보다 다소 둔화했으나, 지난해 2월(0.06%)부터 12개월 연속 단 한 차례의 하락 없이 상승 곡선을 그리고 있다.

오피스텔 매매가 오름세는 중대형 면적이 견인하고 있다. 서울 오피스텔 전용 85㎡ 초과 대형은 0.48%, 전용 60~85㎡ 중대형은 0.27% 상승하며 전체 시장의 반등을 주도했다. 반면 수익형 원룸이 주를 이루는 전용 30㎡ 이하 초소형(-0.21%)과 소형(-0.03%) 등은 오히려 하락하며 극명한 '디커플링' 현상을 보였다.

업계에서는 아파트에 규제가 집중되면서 대출 규제에서 상대적으로 자유롭고 커뮤니티 시설을 공유할 수 있는 중대형 오피스텔이 대체제로 자리 잡은 결과라고 분석한다. 특히 핵심 지역을 벗어나지 않으려는 실수요자들이 매수에 가세하며 가격을 끌어올리고 있는 상황이다.

지역별로는 마포·서대문·은평구가 포함된 서북권의 상승률이 0.11%를 기록하며 서울 평균을 크게 웃돌았다. 실제로 마포구 상암동 'DMC 이안상암2단지(전용 89㎡)'는 지난달 6억6000만원에 거래되며 지난해 1월 대비 6000만원가량 몸값을 높였다.

거래량 역시 회복세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 지난해 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만3146건으로 전년(1만970건) 대비 19.8% 증가했다. 침체기였던 2023년(8985건)과 비교하면 46.3%나 늘어난 수치다.

오피스텔 시장의 매매가가 오르고 거래량이 늘어난 요인으론 '공급 부족'이 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 1447실로 전년(4156실) 대비 65.2% 줄어드는 것으로 전망된다. 이는 통계 집계가 시작된 1999년 이후 27년 만에 가장 낮은 수치다. 고금리와 공사비 상승으로 중소 시공사들의 신탁 및 신규 착공이 멈춰 서며 공급이 크게 줄어드는 것으로 분석된다.

지난 10·15 부동산 대책의 규제를 오피스텔이 비껴간 점도 호재로 작용했다. 아파트와 달리 오피스텔은 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 용이하고, 주택담보대출 한도 6억원 제한 내에서 비교적 유연한 자금 조달이 가능해 투자 수요가 가세했다는 평가다.

다만 전문가들은 오피스텔 매입 시 선별적인 접근이 필요하다고 조언한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "오피스텔은 주로 상업지역이나 준주거지역에 위치해 이미 용적률이 한계치에 도달한 경우가 대부분"이라며 "향후 노후화되더라도 재건축을 통한 미래가치 상승을 기대하기는 어렵다"고 지적했다. 이어 "시세 차익을 노린 투자보다는 실거주 편의성에 무게를 둔 접근이 필요하다"고 덧붙였다.