서울 공급 10채 중 9채가 재건축…30년 초과 30%

노원·도봉 60% 넘겨…공급 대부분 재건축·재개발에 집중

서울 아파트 30년 초과 비율[사진=부동산R114]

서울 아파트 신규 공급 대부분이 재건축·재개발 등 정비사업에 의존하는 구조가 굳어지고 있다. 노후 주택 비중이 빠르게 늘면서 사실상 정비사업이 아니면 도심 내 신규 공급이 어려운 상황이다.

8일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 가운데 준공 30년을 초과한 단지 비중은 약 30% 수준으로 집계됐다. 재건축 가능 연한을 채운 노후 주택이 빠르게 증가하면서 정비사업 대상 단지도 지속적으로 확대되고 있다.

지역별로 보면 노원구(61%), 도봉구(60%)는 전체 아파트 가운데 절반 이상이 재건축 가능 연한을 넘긴 것으로 나타났다. 반면 성북구(5%), 은평구(10%), 동대문구(11%) 등은 상대적으로 비중이 낮았다. 이는 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업을 통해 신규 주택 공급이 이뤄진 영향으로 풀이된다.

이 같은 노후화는 서울 주택 공급 구조에도 그대로 반영되고 있다. 아파트 입주 물량 중 재건축·재개발 비중은 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%, 지난해 91%로 나타났다. 사실상 신규 공급 대부분이 정비사업을 통해 이뤄지는 구조가 고착된 셈이다.

문제는 정비사업 의존도가 높아질수록 공급 변동성도 커질 수 있다는 점이다. 재건축초과이익환수제(재초환), 용적률 규제, 금융 여건 등 다양한 변수가 사업 추진 속도를 좌우하면서 공급 일정이 지연되는 사례가 반복되고 있다. 공급 필요성은 커지고 있지만 실제 사업은 제약을 받는 구조가 이어지고 있다는 분석이다.

공공 주도 공급 확대 정책도 단기적인 대안으로는 한계가 있다는 지적이 나온다. 정부는 ‘25년 9·7 대책과 ‘26년 1·29 대책 등을 통해 공공 중심 공급 기조를 유지하고 있지만 도심 내 노후 청사 활용 사업 등은 2027년 이후 착공이 예정돼 실제 공급으로 이어지기까지 상당한 시차가 존재한다. 착공 이후 분양과 입주까지도 수년이 소요되는 만큼 단기간 내 공급 확대 효과를 기대하기는 어렵다는 평가다.

김지연 부동산R114 책임연구원은 “재건축 가능 연한을 넘긴 아파트가 늘어나면서 정비사업 대상 단지도 계속 확대되고 있다”며 “공급 활성화를 위해서는 정책적 뒷받침이 필요하다”고 말했다.
이어 “현재 서울 주택 공급 가운데 상당 부분이 재개발·재건축을 통해 이뤄지고 있지만 정책은 공공 중심으로 추진되고 있다”며 “실제 사업이 진행되는 단지는 제한적인 상황”이라고 설명했다.

여기에 재건축초과이익환수제(재초환), 용적률 규제, 금융 여건 등도 민간 정비사업 속도를 제약하는 요인으로 작용하고 있다. 사업성 확보가 쉽지 않은 상황에서 조합원 의지와 시장 여건까지 맞물려야 사업이 진행되는 만큼 지역별 추진 속도 격차도 나타나고 있다.

김 연구원은 “재건축·재개발이 지연되면 도심 공급도 함께 막힐 수밖에 없다”며 “착공 이후 분양과 입주까지 이어지는 속도를 높일 수 있는 제도적 보완이 필요하다”고 말했다.