아파트 막히자 '아파텔' 전성시대…수익률 6% 육박

서울 매매가 역대 최고 경신…실거주·투자 수요 몰렸지만 환금성·세금 부담은 변수

서울 강남구 부동산중개업소에 오피스텔 매물 시세표가 붙어 있다.[사진=연합뉴스]

서울 아파트 가격 상승과 전월세 매물 감소가 맞물리면서 주거 수요가 오피스텔로 이동하고 있다. 특히 아파트 대체재로 여겨지는 중대형 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’이 전성시대를 맞으며 가격 상승을 이끌고 있는 모습이다. 다만 시장에서는 아파트 시장 조정 국면이 나타나면 이들 오피스텔 역시 함께 흔들릴 수 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다는 지적도 나온다.

8일 KB부동산 데이터허브에 따르면 올해 3월 서울 오피스텔 매매가격은 0.16% 상승해 전월(0.06%)보다 오름폭이 확대됐다. 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억813만원으로 전년 동월 대비 914만원 올랐다.

수익률도 빠르게 높아지고 있다. 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 지난 3월 5.48%로 2018년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 최고치를 기록했다. 5대 광역시 기준 수익률은 6.52%에 달한다. 매매가격 대비 월세 수입 비율인 임대수익률이 상승했다는 것은 그만큼 투자 매력도 역시 높아졌다는 의미다.

최근 오피스텔 시장 강세는 아파트 규제와 공급 부족이 동시에 작용한 결과로 풀이된다. 서울 아파트 값이 상승하고 전월세 매물이 감소하면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔이 아파트 대체재로 부상한 것이다.

오피스텔은 준주택으로 분류돼 아파트보다 대출 규제 부담이 작고 토지거래허가구역 내 아파트와 달리 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 매입하는 갭투자도 가능하다. KB부동산에 따르면 올해 3월 오피스텔 매매전세비율은 84.74%로 지난해 84.6%대보다 소폭 상승했다. 매매가격과 전셋값 차이가 줄어들면서 투자 진입 장벽도 낮아졌다는 평가다.

특히 상승세는 중대형 오피스텔이 주도했다. 3월 서울 오피스텔 매매가격지수는 전용 60~85㎡ 중대형이 0.49%, 85㎡ 초과 대형이 0.45% 오르며 전체 상승을 견인했다. 반면 30㎡ 이하 초소형 오피스텔은 4개월 연속 내림세를 보이며 크기별 온도 차도 뚜렷하다.

이는 중대형 오피스텔이 단순 투자 상품을 넘어 실거주형 주택 대안으로 자리 잡고 있기 때문이다. 서울 동대문구 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’는 지난 2월 오피스텔 50가구 청약에서 경쟁률 1.5대 1을 기록하며 주거형 오피스텔에 대한 수요를 확인했다.

지역별로는 도심권과 서북권 중심으로 상승세가 두드러졌다. 서울 오피스텔 매매가격지수는 종로·중구·용산구 등 도심권이 0.35%, 마포·서대문 등 서북권이 0.32% 올라 동북권(0.01%)과 동남권(0.03%)보다 상승 폭이 컸다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “중대형 오피스텔은 평면 구조가 아파트와 유사해 주거용 수요가 유입되고 있다”며 “집값 상승 기대가 있는 상황에서 내 집 마련 수요까지 일부 흡수하고 있다”고 설명했다.

다만 수익률만 보고 접근하기에는 위험 요인도 적지 않다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주돼 향후 양도소득세나 종합부동산세 부담이 커질 수 있다. 또 아파트보다 대지 지분 비중이 작고 건물 가치 비중이 높아 노후화가 진행될수록 가격 하락 압박도 상대적으로 크다.

아파트 시장이 조정 국면에 들어서면 오피스텔 역시 함께 흔들릴 수 있다는 점도 변수다.

이 연구원은 “초소형 오피스텔은 임대를 목적으로 한 투자 수요가 중심”이라면서 “현재 소형 오피스텔은 수익률을 고려하더라도 은행 예·적금 대비 큰 매력이 있다고 보긴 어렵다”고 지적했다.