PF 막히고 공사비 뛰자 '공급 절벽'…기존 물류센터 몸값 오른다

A급 개발원가 3.3㎡당 800만~1000만원…기존 자산 20~30% 낮아

[그래픽=챗GPT]

수도권 물류센터 시장이 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 공사비 상승으로 신규 개발이 어려워지면서 기존 우량 자산의 투자 매력이 높아지고 있다는 분석이 나왔다. 신규 개발원가보다 기존 물류센터의 매매가격이 낮아진 가운데 공급 감소까지 맞물리면서 글로벌 대형 투자자들이 수도권 물류센터 매입에 적극 나서는 모습이다.

23일 부동산 종합 서비스 기업 신영에셋이 발간한 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트'에 따르면 수도권 물류센터 시장은 신규 개발 타당성이 크게 떨어지면서 구조적인 공급 절벽에 진입한 것으로 분석됐다.

현재 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 3.3㎡당 800만~1000만원 수준까지 상승했다. 반면 기존 A급 물류센터의 실거래가는 3.3㎡당 500만~1000만원 수준으로 신규 개발원가보다 20~30% 낮게 형성돼 있다. 경·공매에 나온 부실자산 가격은 3.3㎡당 450만~550만원까지 내려가 개발원가의 50~60% 수준에 그쳤다.

신영에셋은 이 같은 가격 차이가 기존 자산 가격의 추가 하락을 제한하는 요인으로 작용할 것으로 분석했다. 새 물류센터를 짓는 데 드는 비용보다 이미 준공된 자산을 사들이는 가격이 낮아지면서 기존 우량 자산의 상대적인 투자 매력이 높아졌다는 것이다.

특히 신규 공급 감소가 본격화하면서 투자자들의 움직임도 달라지고 있다. 금리와 레버리지 부담으로 단기 배당을 추구하는 자금은 관망세를 보이는 반면 장기 운용이 가능한 국내 기관·전략적 투자자와 글로벌 대형 자금은 매입 기회를 찾고 있다.

임대차 시장도 공급 감소의 영향을 받고 있다. 신규 물류센터 공급이 줄고 입지가 좋은 자산으로 임차 수요가 몰리면서 무상임대(Rent Free)는 축소되는 추세다. 임대료를 매년 2~3%씩 올리는 정률 인상 방식과 소비자물가(CPI)에 연동하는 계약도 확산하면서 우량 자산의 순영업소득(NOI)과 현금흐름 안정성이 개선되고 있다는 분석이다.

이에 따라 물류센터 투자 전략도 양분되고 있다. 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 확보한 A급 물류센터를 개발원가보다 낮은 가격에 사들이는 '코어(Core)' 투자와 경·공매에 나온 부실자산을 저가에 인수한 뒤 임대차 구조나 용도를 바꿔 가치를 높이는 '밸류애드(Value-Add)' 전략이다.

권역별로는 서부·서북부권에서 라스트마일 입지를 확보한 프라임 물류센터를 선별적으로 매입하는 전략이, 동남·남부권에서는 정상 거래가격과 경·공매가격 간 격차를 활용한 투자 전략이 유효하다고 신영에셋은 분석했다.

진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 "지금 수도권 물류센터는 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간"이라며 "신규 공급이 막힌 상황에서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것"이라고 말했다.