조정지역 갈아타기, 2년 내 기존 집 팔아야 양도세 특례

일시적 2주택 양도세·종부세 특례 3년→2년…내달 1일 시행

매입임대 아파트 중과배제 기한 설정…지방 미분양 지원은 연장

이재명 대통령이 29일 청와대에서 국무회의를 주재하고 있다.[사진=청와대통신사진기자단]

조정대상지역에 주택을 보유한 사람이 조정대상지역 내 다른 주택을 취득해 일시적 2주택자가 되면, 앞으로는 새 주택 취득 후 2년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도소득세 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다. 종합부동산세의 일시적 2주택 특례 기간도 기존 3년에서 2년으로 줄어든다.

정부는 29일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 개정안을 심의·의결했다. 이번 시행령 개정안은 지난 8월 발표한 ‘2026년 세제개편안’의 후속 조치로, 10월 1일 공포·시행될 예정이다.

개정안에는 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세·종부세 특례 기간을 단축하는 내용을 담았다. 양도세의 경우 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하분에 대한 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

양도세 개정 규정은 올해 8월 4일 이후 새 주택을 취득하고 시행일인 10월 1일 이후 기존 주택을 양도하는 경우부터 적용한다. 종부세는 올해 8월 4일 이후 새 주택을 취득한 경우 내년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용한다.

다만 올해 8월 3일 이전에 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용받는다.

조정대상지역 내 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 법인세 추가 과세 배제에도 적용기한을 둔다. 현재는 해당 임대주택의 등록이 말소된 뒤에도 기한 없이 특례를 적용하고 있지만, 앞으로는 정해진 기한 안에 양도해야 혜택을 받을 수 있다.

기본적으로 2027년 12월 31일까지 기존 특례를 유지한다. 내년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않았다면 의무임대기간 종료일인 등록말소일부터 1년까지 특례를 적용한다.

중과배제 기한 안에 재개발 관리처분계획 인가나 재건축 조합설립 인가를 받은 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 적용한다. 두 조건에 모두 해당하면 더 늦은 날을 기준으로 한다.

이번 기한 설정은 조정대상지역 내 장기일반·단기 매입임대 아파트에 한정된다. 조정대상지역 내 비아파트와 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대·공공지원 임대주택은 기존 특례를 유지한다.

임대사업자가 거주하는 주택에 대한 양도세 1세대 1주택 특례는 현행대로 유지한다. 정부는 입법예고 과정에서 나온 의견 등을 반영해 등록말소일부터 5년간 특례를 적용하기로 했다.

상생임대주택의 거주요건 면제 특례가 조정된다. 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 상생임대 특례는 당초 예정대로 올해 말 종료하고, 상생임대 종료 후 1년 이내에 양도한 주택에 한해 양도세 거주요건 면제를 적용한다. 최종 적용 시한은 2029년 말이다. 올해 말 이전에 상생임대차계약에 따른 임대기간이 종료됐다면 2027년 말까지 적용한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 연장한다. 양도세·종부세 계산 시 주택 수에서 제외하는 특례의 적용기한을 2027년 말까지 1년 늘린다. 기업구조조정 리츠가 취득한 해당 주택에 대한 종부세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제도 함께 연장한다.

한편 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금은 증여세 비과세 단체에 추가래 해당 기금에 출연하는 금액에는 증여세를 부과하지 않기로 했다.