경기 침체 오피스빌딩 몸값 '쑥' 왜?

투자수익률 안정적… 기업들 빌딩 매입 증가세<br/>올해 오피스 128만㎡ 신규공급, 공실 증가 불가피

(아주경제 유희석 기자) 서울 도심 오피스빌딩 거래가 늘어나면서 빌딩의 몸값이 오름세다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 20% 가까이 폭락했던 가격이 최근 들어 회복세를 보이고 있다.

이에 따라 현금 '실탄'이 풍부한 기업들의 오피스빌딩에 대한 투자도 늘고 있다. 하지만 올해 공급 예정인 신규 오피스 면적이 너무 많다는 점은 불안요소가 되고 있다.

◆오피스 거래 활발…몸값도 '껑충'=5일 신영에셋에 따르면 서울 오피스빌딩 매매가격은 지난해 1분기 ㎡당 381만3000원에서 3분기 472만7000원으로 24% 상승했다. 4분기 들어 다시 367만원으로 크게 떨어졌지만, 이는 KT가 자사 지점 빌딩 10개동을 비교적 저렴하게 팔았기 때문이라는 것이 신영에셋의 설명이다.

KT 빌딩의 매각 사례를 제외할 경우 서울 오피스 매매가격은 ㎡당 400만원대로 껑충 뛴다. 특히 오피스 매매시장을 견인하고 있는 강남권에서 지난해 4분기 거래된 빌딩 7개 중 3곳은 ㎡당 500만원이 넘는 가격에 팔린 것으로 알려졌다.

홍순만 신영에셋 이사는 "지난 2008년 ㎡당 415만5000원에 이르던 서울 오피스빌딩 가격이 글로벌 금융위기 이후 2009년 ㎡당 350만원까지 떨어졌었다"며 "최근 빌딩 매매가격이 다시 ㎡당 400만원 이상으로 오르면서 매도자와 매수자 간의 가격 협상도 잘 되고 있는 것 같다"고 말했다.

빌딩 가격이 오르면서 오피스 매물도 늘고 있다. 업계 관계자는 "요즘 오피스빌딩이 예상보다 높은 가격에 팔리면서 매매거래도 활발해지고 있다"며 "경기침체를 이유로 매도 시기를 엿보던 중대형 오피스빌딩도 이런 분위기에 편승해 매물로 내놓고 있다"고 전했다.

서울 오피스 매물의 주요 공급원은 건설사나 저축은행 등 구조조정으로 어려움을 겪고 있는 회사들이다. 서희건설은 지난해 1분기 논현동 서희건설빌딩을 400억원에 개인투자자에게 팔았다. 임광토건은 지난해 3분기 미근동 사옥(본관·신관)을 피에스자산운용에 2570억원에 넘기며 경영 정상화를 노렸지만 결국 작년 말 법정관리에 들어갔다.

서울상호저축은행은 지난해 초 신사동 사옥을 케이에셋운용에 300억원을 받고 넘겼다. 솔로몬저축은행도 지난해 3분기 대치동 솔로몬 대치빌딩과 역삼동 솔로몬 역삼빌딩을 각각 1100억원, 594억원에 팔았다.

입지가 좋은 지방 이전대상 공공기관들의 종전 부동산도 잘 팔려나가고 있다. 삼성동의 한국감정원빌딩(2328억원)과 서초구 염곡동의 한국소비자원 사옥(1270억원)은 모두 지난해 4분기 매각됐다.

◆왜 거래 활발?…공급 과잉 '뇌관'되나=서울 오피스빌딩에 대한 투자가 늘고 있는 이유는 공실률이 낮은 건물을 매입할 경우 안정적인 임대수익 유지가 가능하기 때문이다.

국토해양부 조사에 따르면 지난해 오피스빌딩의 투자수익률은 연간 6.74%로 전 세계 채권 투자수익률 5.81%보다 비교적 높은 수준을 유지하고 있다. 임차인 관리만 제대로 된다면 제법 괜찮은 수익을 기대할 수 있는 수준이다.

또 법인 및 개인자산가들이 가격경쟁력을 지닌 기업 구조조정용 매물을 사옥용이나 투자용으로 사들이는 경우도 적지 않다.

업계 관계자는 "외국인 관광객 증가에 따른 수요 증가로 비즈니스호텔의 연간 수익률이 8~10%대까지 올랐다"며 "일반 오피스빌딩이나 쇼핑몰에 비해 수익률이 높다보니 오피스빌딩을 사들여 비즈니스호텔로 전환하는 사례도 늘고 있다"고 말했다.

하지만 향후 오피스시장은 공급 과잉으로 인한 공실률 증가와 임대수익률 하락의 위험성도 안고 있다. 알투코리아에 따르면 올해 서울에 새로 공급될 오피스는 마포구 상암동 중소기업 글로벌지원센터와 서울국제금융센터2(IFC서울2) 등 면적만 해도 지난해(83만㎡)보다 54.2% 증가한 128만㎡에 달한다.

김태호 알투코리아 이사는 "올해 신규 오피스빌딩 공급이 잇따를 예정이어서 공실률이 높은 지역에 있는 빌딩은 투자 수익성이 낮아질 수 있다"고 말했다.