중국부동산시장, 1년 후를 준비하라

한국과 마찬가지로 중국의 건설업, 아파트시장, 부동산개발 시장이 위축되고 있다. 이때문에 규제 위주의 부동산 억제정책이 완화될 것이라는 관측이 나오고 있다. 일부 지방정부은 완화책을 내놓다가 중앙정부가 경력 경고하고 나서자 슬그머니 꼬리를 내리고 있다. 최근 몇 년간 부동산 가격의 급등이 당국의 딜레마가 됐기 때문에, 이러한 정책의 시행은 중앙정부의 어쩔수 없는 선택으로 보인다. 얼마전 원쟈바오(溫家寶) 총리는 올해에도 지속적으로 억제정책을 펼것이라고 밝힌바 있다.

베이징 아파트의 경우 고점 대비 적게는10%에서 많게는 30%까지 떨어져 있다. 작년초부터 시행된 1가구 1주택제도와 대출규제는 아파트시장에 직격탄을 날렸다. 종전에는 아파트구입시 가격의 50% - 70%를 대출해 줬으나 이런 제도를 금지했다. 외지인들은 5년 이상 현지에서 근무한 증명이 없으면 아파트를 살수 없다. 이같은 강력한 규제책은 실효를 보이고 있다. 그러나, 적절한 투자처를 찾지 못하는 부동자금은 언제든지 부동산 시장으로 흘러들어올 가능성이 농후하다.

많은 한국사람들은 베이징의 부동산가격을 서울과 비교해보고 고개를 갸우뚱거린다. 서울보다 비싸기 때문이다. 대개의 한국사람들은 베이징은 서울보다 덜 국제화된 도시라고 생각한다. 천만의 말씀이다. 베이징에는 서울보다 훨씬 많은 다국적기업의 중국 본사가 있고, 외국인들도 많다. 그리고 거주인구도 서울의 두배가 넘는다. 당연히 서울보다 부동산 가격이 높고, 앞으로 더욱 오를 가능성이 크다.

지방정부의 정책완화 요청

현재 중국 지방정부 재정수입의 절반이상이 토지사용권 매각을 통한 것이다. 그리고 지방정부 공무원의 실적 평가때 첨단산업유치, 취업율제고 등을 중요한 항목으로 삼는다. 자연히 부동산 개발이 늘어날수 밖에 없다. 베이징 천안문에서 약 30킬로 떨어진 베이징의 동쪽 연교기술개발구의 경우에는 땅이 없어 외자기업을 유치하는데 어려움을 겪고 있다. 100만달러를 투자해야 약200평의 토지를 신청할 수 있는 자격을 얻는다. 그것도 첨단기술에 한정되어 있고, 한참을 기다려야 한다. 지방정부는 지속적으로 성정부와 중앙정부에 대하여 토지개발 티오를 요구하고 있으나, 새로운 프로젝트 용지의 허가는 상당히 제한적이다. 당연히 지방정부는 중앙정부에 대하여 통제정책의 완화를 요청하고 있다.

중국의 GDP는 매년 약 8% 이상 성장하고 있고, 이중 부동산 부문의 성장기여율은 2% 에 달한다. 과도한 성장도 문제지만 낮은 성장세도 위험하긴 마찬가지다. 중국의 GDP 성장률이 6%를 밑돌면 농민공들이 일자리 위협을 받게되고 체제도 불안해진다. 성장률 8%는 어쩌면 사회안정을 위한 균형점인지 모른다.

작년말 부터 베이징오피스빌딩의 임대료는 가파른 상승세를 보이고 있다. 주중 한국대사관 인근 고층빌딩의 경우 30평오피스의 월 임차료가 5백만원에 육박한다. 건물주들은 최근 세를 30%-40%나 올리고 있다. 베이징의 경우 땅 부족 등으로 공급이 제한돼 가격상승 압력이 점점 커지고 있다. 임대료 가격의 상승은 향후 매매가격의 변동을 예고하는 지표라는 점에서 주목할 필요가 있다.

2선, 3선도시가 희망

2선, 3선의 대도시의 위성도시 혹은 지방도시는 중앙정책의 영향이 덜한 지역이다. 부동산 경기가 주춤한 가운데서도 이 지역들은 지속적인 성장을 지속하고 있다. 특히 대도시주변 위성도시에는 부동산 투자의 기회가 많다. 특히 상대적으로 저평가된 저렴한 위성도시가 대안으로 떠오르고 있다. 대도시에 사는 외지인들과 젊은층은 위성도시를 선호한다. 교통이 불편하긴 하지만 값이 싸기 때문이다. 우리의 분당과 일산과 같은 신도시 건설은 이제 중국도시개발의 새로운 방향으로 떠오르고 있다. 자족도시 기능을 갖춘 판교, 화성, 송도신도시는 중국 도시개발의 참고 모델이다.

2012년 올 한해는 중국부동산시장이 횡보할 가능성이 높다. 중국 진출을 염두에 둔 기업들은 중국 부동산시장의 추이를 예의 주시하면서 경쟁이 치열하고 비싼 대도시 보다 위성도시와 2선 3선도시를 주목하고 사업을 준비하는 지혜가 필요하다.
(조평규(曹坪圭) 중국 옌다그룹(中国燕达集团) 부회장/ 재중한국인회 수석부회장)