[재테크칼럼] 정유년, 주택시장 '소'와 '철'을 따라 가라!

장재현 리얼투데이 리서치팀장

장재현 리얼투데이 리서치팀장

정유년 새해가 밝았다. 많은 매체에서 부동산 시장에 대한 부정적인 전망들이 나오면서, 수도권을 중심으로 주택시장은 한산하기만 하다. 뒤숭숭한 정국과 함께 국내 경기 악화, 대출금리 상승, 대출규제 등으로 돈줄이 막힌 주택시장은 활로를 찾기 위해 동분서주하는 모습이다.

그렇다면, 정유년에는 주택시장에서 어떤 상품들을 공략해야 할까? 실수요자들 입장에서는 욕심만 부리지 않는다면 오히려 좋은 기회가 될 수도 있다.

우선 주택시장이 이렇게 위기였던 지난 2008년 이후 2011년까지 주택시장 불황기 동안에는 소형아파트가 강세를 보였다. 실제 부동산114 자료에 따르면 2008-2011년 3년 동안 △공급 66㎡미만이 8.4%로 가장 많이 올랐고, 이어 △66~82㎡미만 4.6% △82~99㎡ 4.5% △99~115㎡ 1.9% △132㎡ 이상은 아파트값이 모두 감소했다. 이처럼 부동산 불황기에는 자금부담이 적고, 실수요자들을 중심으로 움직이는 소형아파트들이 인기를 끌었다.

특히 역세권에 위치한 소형아파트는 환금성이 높아 인기가 꾸준했다. 실제 강북권 소형아파트들 중에 역세권과 비역세권 단지들의 상승률이 두배 가까이 높은 것을 감안하면 올해 기존 주택시장은 역세권 소형아파트나 소형 오피스텔 등 소형 역세권 상품들이 실수요자들에게 꾸준히 사랑을 받을 전망이다.

더불어 상가주택에 대한 선호도도 더욱 높아질 전망이다. 최근 아파트 분양가가 상승하면서, 임대와 거주 두마리 토끼를 잡을 수 있는 도심권이나 택지지구 내 상가주택이나 상가주택 부지들의 인기가 높아질 전망이다. 주택경기가 전반적인 침체기로에 서면 장기적으로 자본이득과 임대수익을 함께 누릴 수 있는 상품들에 관심이 높아지는 경우가 많기 때문이다.

지난 2014년부터 택지지구나 신도시 등에서 아파트 공급이 역대 최고 수준으로 많았던 만큼 단지 내 상가나 신도시 상업지구 내 토지분양도 많았다. 앞으로도 나올 물량도 많은데다 대형아파트 분양가격이면 충분히 분양을 받을 수 있는 점도 매력으로, 중대형 수요나 임대사업을 고려한 수요들이 더 많은 관심을 보일 것으로 기대된다.

주택시장은 상승과 하락을 되풀이 해왔다. 특히 2014~2016년은 상승기가 최대치였던 기간이기도 하다. 더불어 공급량도 한꺼번에 너무 많이 공급된 시장이기도 하다. 따라서 앞으로 공급량에 따른 물량조절과 가격조정은 불가피하긴 하다.

올해부터는 가격조정이 되던 2008년이나 금융위기로 어려웠던 2010년 등을 돌아보면 어떤 상품들이 인기를 끌 것인지 전략적인 판단이 가능하다고 본다. 이미 2007년 이후 주택시장의 급등이나 거품은 사라졌다. 따라서 실수요자들 입장에서는 정부의 정책과 시장의 움직임을 면밀히 관찰해 내 집마련에 나선다면 오히려 기회로 작용할 수 있다.

실제 올해에도 보금자리론이나 생애최초주택구입자들에 대한 대출지원은 유지되고 있다. 물론 DRS 등의 대출규제나 대출심사가 까다로워지면서 대출을 받기는 더욱 어려웠다. 또 보금자리론이나 생애최초주택구입자들을 위한 디딤돌 대출 등도 많이 축소되고 있다. 하지만 이런 실수요자들을 위한 대출상품들은 저금리로 장기적이고 안정적으로 돈을 빌리 수 있고, 갚을 수 있다는 장점이 있다.

또 입주물량 폭탄으로 전셋값 조정이 있을 것이란 전망들이 나오고 있지만, 2년마다 계약을 하는 세입자 입장에서 보면 2년 전에 비해 전셋값이 오르는 것은 변하지 않은 사실이다. 따라서 실수요자들이라면 조금이라도 대출금리가 저렴할 때 주택구입을 알아보는 것도 고려해 볼만 하다고 판단된다.