中 초강력 집값 대책 2년…주요도시 부동산 거품 빠지고 안정화

주택담보대출 비율 50% 이하로 조정, 매입한도 2채 제한 등 규제책 쏟아내

15개 주요도시 중 9곳 신규주택 가격 하락세…베이징 7개월 연속 하락

[사진=바이두]

중국 정부의 강력한 부동산 규제에 베이징(北京), 상하이(上海) 등 중국 주요도시의 부동산 거래량과 가격이 하락세를 보이기 시작했다. 미국 월스트리트저널(WSJ)은 중국 당국이 2016년부터 주택 계약금을 인상하고 두 채 이상 주택 구입을 제한하는 등 부동산 안정대책을 펼친 결실이 나타나고 있는 것이라고 분석했다.

중국 국가통계국 자료에 따르면 2017년 12월 기준 중국의 15개 주요도시 중 9곳의 신규주택 가격이 하락세를 보였다.

베이징의 신규 분양주택 가격은 7개월 연속 하락해 지난해 4월부터 11월까지 무려 15.5% 하락했고, 상하이의 경우 지난해 10월부터 12월까지 2개월 동안 8% 가량 하락했다.

선전(深圳)과 우시(無錫), 항저우(杭州) 등 다른 대도시도 소폭 하락했으며, 남부 주요 도시인 광저우(廣州)도 2016년 이후 쭉 이어진 상승세를 멈췄다.

중국 현지 부동산 업체가 발표한 자료에 따르면 지난해 10월 말 기준 중국 전역 80개 도시의 신규주택 재고면적은 3억9490만㎡로 전달 대비 2.1%, 전년 동기대비 10.1% 급감했다. 주택 재고물량은 4년 전인 2013년 8월 수준으로 줄었다.

중국인의 부동산 사랑은 세계적으로 유명하다. 투자 수익도 은행 예금보다 훨씬 좋아 정부의 온갖 규제도 이를 막을 수 없었다. 각 지방정부도 이런 투기 열풍에 부채질을 했다는 평가를 받는다. 부동산 개발만큼 쉽게 경제적 상승곡선을 이룰 수 있는 길이 없기 때문이다. 이런 상황 속에 중국의 주택 가격은 최근 10년간 비정상적으로 치솟았다.

그동안 중국 당국은 과열된 부동산 투자열기를 식히기 위해 다양한 규제책을 시행했지만 큰 효과를 보진 못했다. 그러다 부동산 투기 열풍의 원인이 외지인 때문이라고 판단, 해당 지역의 호적을 지니지 않은 외지인의 주택 구매를 엄격히 제한하는 정책을 폈다.

특히 사상 가장 강력한 부동산 규제책이라고 불리는 상하이시의 '후주탸오(沪九條·상하이 9조)'와 선전시의 '선바탸오(深八條·선전 8조)'가 2016년 10월 시행되면서 뜨거웠던 부동산 투기 양상은 전환점을 맞이했다.

'후주탸오'는 거주용 주택담보 대출비율을 50% 이하로 조정하고 외지인의 주택구입 요건을 개인소득세 및 사회보험료 연속 만 5년 납부로 변경하는 등의 내용을 담고 있다. 중국 남부 요충지인 선전도 같은 날 '선바탸오'를 발표해 1인당 주택매입 한도를 2채로 제한하고 최근 2년간 주택대출을 받았거나 2주택을 보유한 자의 주택담보 대출비율을 60% 이하로 축소하는 등의 강력한 규제책을 내놓았다.

이어 2017년 3월에는 투기 과열 도시의 부동산 계약금 비율을 80%까지 상향 조정하고 2주택 매입을 아예 금지하는 초강수를 뒀다. 경제참고보에 따르면 지난 2016년 3분기부터 2017년 말까지 중국 전역 53개 도시에서 298개 조항의 부동산 규제정책을 쏟아낸 것으로 집계됐다.

베이징, 상하이 등 도시에서 규제 효과는 서서히 나타나기 시작했다.  2017년 5월 상하이 시 정부 발표에 따르면 지난 90개월 연속 상승세를 보인 상하이 부동산 임대 가격이 2017년 1월부터 하락 전환했다. 베이징 부동산 거래량도 지난 2017년 3월 이후 급감하면서 5월 기준 중고 매물 기준 거래량은 4월보다 34.2%나 줄어들었고 가격도 2% 하락했다고 베이징 현지 부동산 중개업체는 전했다. 

중국 정부가 적극 추진하고 있는 임대주택 개발과 임대업의 활성화도 부동산 가격 하락의 주요 원인으로 꼽힌다. 중국 발전개혁위원회는 2015년부터 바오장팡(保障房, 서민용 분양 임대 주택) 건설을 늘리고 1, 2선 도시를 중심으로 공급량을 확대해 시장수급 개선에 주력한다는 방침이다. 또한 기존 제한된 주택임대 시장을 넓혀 월세 인하를 유도해 임대시장의 활성화를 이룬다는 목표도 설정했다.

상하이·광저우·선전·항저우·정저우(鄭州) 등 주요도시는 2016년 말부터 '임대주택 전용' 토지 거래를 시작했다. 특히 항저우는 전문 임대업체 15곳을 지정해 집중 육성하기로 했다. 청두(成都)와 선양(沈陽)은 오는 2020년까지 일정 규모 이상의 전문 주택임대업체를 50곳 이상 키워낼 계획이다.

부동산 투기 열풍이 한풀 꺾인 것은 다행이라고 볼 수 있지만 이런 주춤세가 경제 전반에 광범위한 악영향을 미칠 수도 있다는 우려도 고조되고 있다. 집값은 계속 떨어지고 주택매매는 갈수록 까다로워져 기존 분양가를 주고 산 서민들의 고민은 갈수록 깊어지고 있다.

이어 계약금을 내기 위해 일반적인 주택담보대출보다 상대적으로 리스크가 큰 대출을 안고 있는 매수자들이 적지 않다는 것은 여전히 큰 취약점이다. 2016년 기준 중국 4대 은행의 신규대출 중 60%가 부동산 대출이었다.

중국지수연구원(中國指數硏究院)은 최근 '중국 부동산 시장 2017년 종합 및 2018년 전망' 보고서를 통해 "'주택은 거주를 위한 것이지 투기를 위한 것이 아니다'라는 방침을 바탕으로 그동안 시행된 부동산 규제의 효과가 2018년 이후 한층 더 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.