"민간택지 분양가 상한제 도입시 서울 집값 1.1%포인트 추가 하락"

서울시내 아파트 밀집 전경. [사진=유대길 기자]

민간택지 분양가 상한제가 도입되면 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%포인트 추가 하락할 것이란 분석이 나왔다.

국토연구원은 29일 발행한 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 민간택지에 분양가 상한제를 적용하면 연간 기준으로 서울 주택 매매가격이 1.1%포인트 하락하는 효과가 나타났다고 밝혔다.

이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹과 적용되지 않는 그룹 간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.

국토연구원 측은 "정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지의 개발이익을 줄여 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다"며 "상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 '쏠림 현상'이 완화돼 주택시장 안정에 영향을 줄 것"으로 예상했다.

분양가가 종전보다 낮아져 정비 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.

국토연구원은 또 상한제 시행으로 분양가가 하락하면, 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 현상도 그칠 것으로 예상했다.

분양가 상한제 시행으로 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려에 대해서는 "지난해 주택 준공실적이 62만7000가구로 크게 늘었고, 최근 3년 간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것"으로 내다봤다.

이와 함께 주거복지 로드맵에서 2018∼2022년에 주택 100만가구 공급 계획과 3기 신도시 개발 등을 통해 수도권 내 주택 30만가구 공급을 병행하고 있는 만큼 공급 문제가 우려할 수준은 아니라고 연구원은 설명했다.

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "과거 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 직후 인허가 물량이 줄어든 것은 글로벌 금융위기와 함께 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강하다"며 "2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복했다"고 말했다.

국토연구원은 올해 주택 매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축국면'에 진입했다고 전했다. 여기에 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다.

전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 하락을 전망했다. 전셋값은 수도권이 연간 2.2∼2.4%, 전국 2.1∼2.3% 하락할 것으로 예상했다.

박 센터장은 "최근 금리 인하로 인한 유동성 증가로 주택시장의 불안 요인이 존재하는 만큼 실거주 목적 이외의 대출에 대한 관리 체계를 강화해야 한다"며 "지역별 맞춤형 정책 추진을 위한 주택시장의 모니터링과 사전 대응 능력 강화도 요구된다"고 제언했다.