집값 20% 떨어지면···100명 중 5명, 집 팔아도 빚 못 갚는다

한은 금융안정보고서···집값 20% 하락 시 고위험 가구 비중 4.9%

금리 2.0%p 올라가면 취약차주 연체율, 한계기업 부실위험 급등

서울 시내 아파트 단지 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

가파른 금리 인상 여파로 부동산 시장이 얼어붙고 있는 가운데 집값이 올해 6월 말보다 20% 떨어지면 대출자 100명 중 5명은 집이나 주식 등 가지고 있는 자산을 다 팔아도 빚을 갚지 못할 것이란 분석이 나왔다. 30%까지 떨어지면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험이 커지면서 유동성 위험이 증폭될 것이란 우려도 제기됐다.

한국은행은 22일 발간한 '금융안정보고서'에서 기준금리 인상에 따른 잠재 위험 요소로 △취약부문 부실 위험 확대 △부동산 가격 조정과 동반한 가계·기업 재무 건전성 악화 △비(非)은행 금융기관 복원력 약화 가능성 등을 꼽았다. 특히 한은은 "금리 상승 과정에서 부동산 가격이 빠르게 조정되면 가계의 순자산이 크게 감소하면서 고위험 가구 비중이 빠르게 상승할 가능성이 있다"고 분석했다.

보고서에 따르면 향후 각 가구가 보유한 주택 가격이 올해 6월 말과 비교해 20% 하락하면 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘어서는 등 상환 부담이 확대되는 것으로 나타났다. 또한 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 넘어서면서 보유한 자산 매각을 팔아도 빚을 다 갚을 수 없는 고위험 가구 비중이 3.3%에서 4.9%로 확대될 수 있다고 우려했다.
 

[사진= 한국은행]

집값이 30% 떨어지고 부동산 경기 부진이 3년 이상 길어지면 대부분 업권에서 자본비율이 상당 폭 하락하고 규제 기준을 밑도는 금융기관도 크게 늘어날 수 있다고 우려했다.

한은은 현재 부동산 기업금융은 과거 PF 부실사태 당시와 비교할 때 부실 정도가 크지 않고 금융기관 복원력도 양호하다고 평가했다. 하지만 금리가 높아지고 주택가격 하락세가 가파르다는 점, PF유동화증권을 통해 자본시장과 부동산 PF대출 간 연계성이 높아진 점, 비은행권의 익스포저가 확대된 점 등을 유의할 필요가 있다고 지적했다.

단, 부동산 시장이 경착륙할 가능성은 낮을 것이란 관측이다. 이정욱 한은 금융안정국장은 "실거래가 기준으로 코로나 사태 이후 부동산 가격이 37∼38% 정도 올랐는데 올해 11월까지 10.4% 떨어졌기 때문에 급락이라기보다는 조정 국면"이라며 "아직 이 정도 하락은 금융기관이나 가계가 감내할 수 있다고 생각한다"고 말했다.

기준금리 인상에 따른 취약부문 부실위험 확대도 주요 리스크로 꼽힌다. 기준금리가 지난 6월 말 수준에서 2.0%포인트 상승할 때 취약 가계·자영업자 대출 연체율은 각각 1.7%포인트(5.6→7.3%), 3.6%포인트(5.7→9.3%) 높아질 것으로 추정됐다. 취약 차주는 저소득·저신용인 다중채무자(3개 이상 금융기관에서 대출)를 말한다. 아울러 한계기업도 부실 위험(1년 후 부도 상태로 전환될 확률)이 0.23%포인트(3.52→3.75%) 높아졌다.