다주택자 정조준…임대사업자 대출 만기 연장 때 'RTI 재심사' 검토

금융위, 임대사업자 대출 RTI 엄격 적용할 듯

대출 상환 부담↑…세제 혜택 종료 이은 압박

李대통령 연일 다주택자 비판…매물 출회 기대

[사진=연합뉴스]

정부가 매물을 내놓지 않고 버티는 다주택자를 압박하기 위해 세제 혜택 종료에 이어 금융 규제에까지 나설 것으로 예상된다. 그동안 관행처럼 여겨지던 다주택 임대사업자에 대한 대출 자동 연장을 막아 매물 출회를 유도하겠다는 전략으로 해석된다.

18일 금융권에 따르면 금융위원회는 19일 은행권과 상호금융권 등 전 금융권 기업여신부 담당 임원들을 소집해 임대사업자에 대한 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 점검한다. 설 연휴 직전인 지난 13일 전 금융권 회의가 다주택자 전반에 대한 점검이었다면 19일엔 임대사업자로 대상이 구체화될 전망이다.

회의에서는 만기 연장 심사 시 임대업 이자상환비율(RTI) 규제를 엄격하게 적용하는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다.

현재 규제지역은 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배를 지켰을 때에만 신규 대출이 가능하다. 규제지역 주택 임대사업자의 연간 이자비용이 1000만원이라면 임대소득은 적어도 연 1500만원은 돼야 은행에서 대출받을 수 있다는 의미다.

다주택자가 개인 명의로 받은 주담대는 통상 30∼40년 만기 분할상환 구조로, 만기 시 원리금 상환이 끝나기 때문에 사실상 연장 부담이 없다. 반면 임대사업자 대출은 최초 3∼5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 구조가 일반적이다.

은행권은 임대사업자 최초 대출 시 담보가치와 임대소득 등과 함께 RTI를 종합적으로 심사하지만 만기 연장 시에는 통상 형식적 점검만 거치고 RTI 요건을 따로 보지 않았다. 연장 심사 때마다 RTI 규제를 엄격하게 적용하면 다주택자에게는 상당한 부담으로 작용할 수 있는 것이다.

다주택자에 대한 대응 수단이 세제에서 대출로 확장되면서 시장에 긴장감이 고조되고 있다. 정부는 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 시행하겠다고 수차례 밝히며 시장에 퇴로를 열어준 바 있다. 양도세 중과 유예 종료 이후 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택 양도차익에는 최고 82.5%(지방세 포함) 세율이 적용된다. 

여기에 대출 규제까지 더해지면 다주택자는 세금 부담을 넘어 유동성 압박을 받게 된다. 최근 고금리 기조가 이어진 만큼 상당수 임대사업자는 대출금 일부를 즉시 상환해야 할 것으로 예상된다. 상환 여력이 없는 차주들은 주택을 매각할 수밖에 없다.

다주택자를 향한 이재명 대통령의 압박 수위도 높아지고 있다. 이 대통령은 지난 13일 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 "양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 이를 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기 이후 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정하겠냐"고 지적했다.

18일엔 "바람직하지 않은 다주택 보유가 이익 아닌 부담이 되게 해야 할 정치인들이 특혜를 방치할 뿐 아니라 다주택 투기를 부추기거나 심지어 자신들이 다주택에 따른 초과 이익을 노리는 이해충돌까지 감행한다"고 비판했다.