공사비 낮추고 고급 브랜드 달려다…정비사업 시공사 교체 '딜레마'

공사비·하이엔드 브랜드 적용 두고 조합·건설사 충돌, 계약 해지 번져

가처분·손배에 새 시공사 선정도 차질, 사업 지연 및 조합원 부담 쑥

공사비나 하이엔드 브랜드 적용 등을 두고 조합과 시공사 간 갈등이 이어지고 있다. [사진=연합뉴스]

재건축·재개발 조합들이 공사비를 낮추거나 하이엔드 브랜드를 적용하는 등 사업 조건을 개선하기 위해 시공사 교체에 나서고 있다. 그러나 기존 시공사와의 법적 분쟁으로 사업이 지연되는 동안 금융비용이 쌓이고 손해배상까지 떠안는 사례가 나오고 있다. 교체로 얻을 이익과 그 과정에서 발생할 비용을 함께 따져야 한다는 지적이다.
 
13일 정비업계에 따르면 서울 서초구 강남원효성빌라 재건축조합은 최근 총회에서 대우건설의 시공사 선정 취소를 의결했다. 대우건설은 지난해 6월 총공사비 3387억원, 3.3㎡당 1550만원의 대안설계를 제안해 시공사로 선정됐다. 이후 공사비 등 계약 조건을 놓고 이견이 생겼으며 대우건설은 소송 등 법적 대응을 예고했다.
 
경기 성남 상대원2구역은 하이엔드 브랜드 ‘아크로’ 적용과 공사비 문제로 기존 시공사인 DL이앤씨와 갈등을 겪었다. 조합은 지난 5월 계약 해지를 의결하고 공사비 인하와 8월 착공을 제시한 GS건설을 새 시공사로 선정했다.
 
그러나 지난 7월 말 법원이 총회결의 효력정지 가처분을 일부 인용하면서 계약 해지와 새 시공사 선정의 효력이 정지됐다. 이후 조합과 DL이앤씨는 공사비와 착공 시기 등을 조율하며 사업 정상화를 위한 협상을 진행 중이다.
 

이 과정에서도 금융비용은 쌓이고 있다. 상대원2구역의 이주비와 사업비 등에 따른 금융비용은 조합 측 추산으로 하루 약 1억원 수준이다. 착공이 늦어질수록 이자 부담이 누적되는 구조다.
 
부산 하단1구역에서도 계약 조건을 둘러싼 책임 공방이 이어지고 있다. 코오롱글로벌은 2024년 5월 도급계약을 체결한 이 사업장에서 지난 7월 약 1168억원 규모의 계약 해지를 통보받았다. 조합은 사업비 대여가 제대로 이뤄지지 않았고 공사비 증액 요구도 과도했다고 주장했다. 반면 코오롱글로벌은 사업계획 변경 등에 따른 공사비 조정 필요성을 계약 절차에 따라 검토해왔다고 반박했다.
 
서울 노원구 상계주공5단지는 2023년 1월 GS건설과 총공사비 3342억원, 3.3㎡당 650만원 규모의 계약을 체결했지만 그해 11월 해지했다. 소유주들이 분담금을 받아들이기 어렵고 계약 조건도 불리하다고 판단하면서다.
 
GS건설은 일방적인 계약 취소라며 입찰보증금 반환과 손해배상을 청구했다. 지난 7월 서울중앙지방법원이 손해배상 책임을 인정하면서 단지 측은 원금 22억원과 지연이자 3억4000만원 등 총 25억4000만원을 지급했다.
 
시공사 교체로 공사비나 계약 조건을 개선하더라도 소송과 재입찰, 계약 협상이 길어지면 기대했던 이익이 줄어들 수 있다. 분양을 통한 자금 회수와 입주도 늦어질 수 있어 새 시공사가 제시한 조건만으로 교체 효과를 판단하기는 어렵다.
 
공사비 검증·중재 제도도 운영되고 있다. 사업시행계획인가 전 시공사를 선정했다면 공사비가 10% 이상, 인가 이후 선정했다면 5% 이상 증액될 때 검증 대상이 된다. 물가상승분은 제외한다. 다만 검증 결과에 강제성이 없어 조합과 시공사의 협의가 필요하다. 서울시는 2024~2025년 37개 정비사업장에서 공사비 검증과 코디네이터 중재를 통해 갈등을 조정했다고 밝혔다.
 
신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 “시공사 교체는 물건을 교환하는 것처럼 간단한 게 아니다”며 “원 시공사와 계약을 해지하고 다시 시공사를 선정하는 동안 사업 기간은 1~2년 정도 지연된다”고 설명했다.
 
신 교수는 “사업이 상당 부분 진행됐다면 소송 및 시공사 재선정 과정에서 비용이 증가하고 이는 조합원 부담으로 연결되기에 공공의 중재·조정 역할을 강화해 불필요한 비용 증가를 사전에 차단해야 할 것”이라고 당부했다.