규제완화되니 지방 미분양아파트 '황금알' 되나

지방 미분양아파트에 대한 정부의 규제 완화가 잇따르면서 지방 알짜 미분양아파트로 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

정부는 최근 ▲담보인정비율(LTV) 상향조정 ▲모기지 보험 활성화 ▲취ㆍ등록세 감면 ▲일시적 1가구 2주택자 요건 완화 ▲매입 임대주택 요건 완화 ▲임대주택 관련 제도개선 등을 골자로 한 미분양 해소방안을 내놨다.
 
앞서 정부는 전국의 투기과열지구를 전면 해제했고 6월 말부터 지방 공공택지지구 전매기간이 1년으로 축소되는 등 규제 완화가 이어져 지방 미분양 아파트를 찾는 수요가 늘어날 것이라는 전망이다. 하지만 지방의 경우 시세 상승여력이 크지 않은 데다 수요를 끌어들일 만한 호재가 없는 만큼 아파트 매입에 신중을 기해야 한다는 지적이다.

◆지방 미분양 투자전략=부동산전문가들은 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 만큼 헌집에서 새집으로 갈아타려는 실수요자들이 가장 큰 수혜를 입을 것으로 내다봤다. 이에 따라 실수요자는 중대형 아파트로 갈아타는 데 자금 부담을 줄일 수 있는 금융혜택이 좋은 미분양 단지에 관심 가져 볼 만 하다.

투자자의 경우에도 임대기간이 단축되고 양도세 중과 배제 대상 가액요건이 취득당시 공시가격으로 낮아져 부담을 덜게 됐다. 따라서 공장 건설, 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 곳 위주로 임대용 주택을 매입하는 방법을 써 볼 만 하다. 특히 소형 평형에 대학가나 역세권에 위치한 미분양 주택이 전망이 밝다.

하지만 한시적인 이번 대책이 지방 주택시장으로 수요를 불러모으기엔 실효성이 부족하다는 지적도 나온다. 특히 지방 미분양 아파트의 경우 분양가가 상대적으로 높아 미분양으로 남게 된 곳이 많은 만큼 시세 상승 여력을 점칠 수 없다는 단점이 있다. 입주 시점이 돼도 분양가가 주변 시세를 웃도는 경우가 발생할 수 있는 것이다.

따라서 수요자는 미분양 주택의 분양가가 기존 단지에 비해 얼마나 낮아졌는지를 확인하고 매입에 나서야 한다.

또한 지방 분양단지의 전매제한이 해제됐다고는 하지만 이전 분양단지는 소급 적용이 안 된다는 점에도 주의해야 한다. 오는 29일 이후 분양되는 민간택지 내 아파트는 계약 체결 후 바로 매매가 가능하지만 그 이전에 계약을 체결한 단지는 소급적용이 안돼 6개월간 전매제한을 받게된다. 다만 공공택지 내 분양 아파트는 소급적용이 되므로 29일 기준으로 계약일이 1년이 지나면 팔 수 있다.

◆'알짜' 미분양 단지는=지난 1월 투기과열지구 해제 효과가 서서히 시장에 나타나면서 부산 해운대 아이파크의 인기몰이를 비롯해 부산 해운대 좌동 KCC도 최고 54대1의 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 시장 상황이 호전되고 있다.

지방 분양시장은 수요자들의 선호도가 높거나 개발호재가 많은 지역과 비인기지역과의 양극화 심하게 나타나는 것이 특징이다. 이에 따라 경제자유구역으로 조성되고 있는 부산ㆍ진해와 광양만, 황해 경제자유구역(경기 화성ㆍ평택, 충남 아산ㆍ서산ㆍ당진) 주변 지역, 새만금 사업 수혜지, 해안엑스포가 예정된 전남 여수, 공급물량 기근에 시달리는 경남 창원 등이 지방에서도 인기지역으로 꼽힌다.