재개발 단지 비례율 '뚝뚝'… 조합원 부담만 '쑥쑥'

불황 여파로 분양수입 감소 원인<br/>조합원 실망 매물 속속 내놔

아주경제 이정은 기자= #. 서울 서대문구 가재울뉴타운 3구역 빌라 지분을 갖고 있는 A씨는 최근 조합소식지에 나온 비례율을 보고 깜짝 놀랐다. 종전 비례율이 113.25%였으나 9.91%포인트 더 떨어진 103.34%로 대의원회의를 통과한 것. 비례율이 떨어질 경우 조합원이 내야할 추가 분담금은 더 커진다. A씨는 "시공사와 조합이 비례율을 부풀려서 사업을 시작하고는 정작 손해는 다 조합원들 몫인 것 같다"며 "그냥 물건을 부동산에 싸게 내놓을까 고민 중"이라고 푸념했다.

최근 재개발·뉴타운 현장 곳곳에서 비례율이 하락세를 보이면서 조합원들의 한숨은 깊어져가고 있다. 비례율은 추가 분담금의 규모를 결정하는 주요 변수로, 권리가액 산정의 근거가 된다.

토지 등 건물에 대한 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 산출되고, 이 권리가액에 따라 각 조합원의 추가 분담금(조합원 분양가ㅡ권리가액=추가 분담금)도 결정된다. 비례율이 이처럼 떨어질 경우 권리가액도 떨어져, 조합원이 내야 할 부담금은 더 늘어나게 되는 것이다.

이같은 비례율 하락세는 가재울뉴타운 뿐만이 아니다. 서울 왕십리1구역은 기존 100.39%에서 90.11%로 떨어졌다. 왕십리2구역도 110.35%에서 95.06%로 15.29%포인트 내렸다. 아현3구역은 110%에서 97%, 금호 19구역 역시 81.34%로 15.33% 내렸다.

미분양에 따른 분양수입 감소, 채비지 판매 손실 등으로 재개발 단지마다 비례율이 떨어지고 있는 것.

주로 사업성이 낮은 구역은 비례율이 90%대이며, 그 외엔 100% 안팎으로 결정된다.

비례율이 높은 경우는 주변 입지 여건이 좋아 높은 분양가에 분양할 수 있는 곳이거나 기반시설이나 교통이 양호한 경우가 많다. 또 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많거나 사업 추진이 빠른 곳, 건축비가 저렴한 평지 등이 있는 곳에서 비례율이 높게 평가된다.

그러나 최근 대부분의 재개발·뉴타운 사업이 지지부진한 데다 주택 경기 침체로 분양수입 역시 크게 기대할 수 없다는 점이 비례율 상승 여력을 붙잡고 있다.

특히 “떨어진 비례율을 시세로 커버해야 하는데 요즘 그게 안돼 조합원 매물이 더 쏟아져 나오고 있다”고 부동산 중개업계는 분석했다.