[김부성의 부동산 힐링테크] 주택시장 대혼란 부른 전월세 과세, 해법은?

아주경제 이명철 기자 =수년간 침체에 빠져있던 수도권 부동산 시장이 모처럼만에 정부의 잇단 규제 완화 정책과 투자심리 회복, 저금리, 전세 폭등, 국내 경기 회복 등과 맞물려 살아나고 있는 중요한 시점에 지난달말 갑작스럽게 내놓은 정부의 ‘2·26 전월세시장 선진화방안’은 순식간에 주택시장에 찬물을 끼얹고 말았다. 찬물을 끼얹는 정도가 아니라 아예 시장 자체가 대혼란에 빠진 양상이다.

집주인들과 임차인들 모두 이번 대책으로 어느 정도의 이익과 손해가 날지 머리를 쥐어짜며 주판알을 튕기기 여념이 없는 모습이고, 주택을 한두채 더 구입해서 임대를 놓아 임대소득을 노리기 위해 분주하던 실수요자들의 움직임도 일시적으로 멈춘 것같은 양상을 일선 현장에 나가보면 알수 있는 상황이 돼버렸다. 소위 시장자체가 갑자기 일시적이지만 매도, 매수를 위한 판단이 정지된 것과 같은 효과를 낸 것이다.

시장의 혼란과 집주인들의 거센 반발로 정부가 일주일도 안 돼 한발 빼며 지난 3월 6일 내놓은 ‘3·6 추가 보완대책’은 기존 대책 중 연 임대 소득 2000만원 이하의 은퇴자들 위주의 임대소득에 대한 세금감면과 세금유예 등을 통한 기존대책 반발심을 잠재우는 보완책이 나와 일부 다행이긴 하지만 전혀 예상하지 못해 시장을 혼란에 빠뜨리는 정책이 하나 더 추가됐다.

그동안 3주택자에게만 과세했던 전세보증금에 대해서 이번에는 2주택자들에게도 전세보증금까지 과세하겠다는 내용이 갑자기 추가된 것이다. 물론 전용면적 85㎡ 초과와 기준시가 3억원을 넘는 조건을 동시에 만족하는 주택을 보유한 2주택자들로 국한해 임차인에게 받는 전세금이 10억~15억원 수준이 되더라도 연 실질세금이 100만원 이하로 과하지는 않지만 주택전세금에 대한 과세를 3주택에서 2주택으로 강화한건 심리적으로는 시장에 상당한 충격파로 다가올 수밖에 없는 대책이다.

집을 팔려고 내놔도 팔리지 않아 어쩔 수없이 2주택이 된 사람들이 불가피하게 전세를 놓아 자금을 일부 회수하면서도 각종 재산세와 중개수수료, 운용비지출 및 세금 등을 내면 집값의 60~70%수준인 전세를 놓는 것이 집값 상승이 되지 않는 상황에서는 임차인들에게 집값보다 훨씬 저렴한 비용으로 임대인은 손해를 보면서 임대주택을 공급하는 공급자 역할을 하고 있는데, 3주택이상이 아닌 2주택 이상자들에게도 전세를 과세하면 2주택자들의 심리적 부담감이 적지 않아 그동안 다주택자들에 대한 규제를 대폭 완화해 다주택자들에게 숨통을 트여주면서 주택거래 정상화 등을 추진했던 그간의 정부정책과는 엇박자를 내면서 정책실효성이 빛을 발하려던 찰나에 갑작스레 정책효과가 급락하고 정책신뢰도도 땅 밑으로 떨어지는 졸속정책으로 변질될 가능성이 커지는 상황이라 우려된다.

아울러 추가 보완책 중 월세소득 연 2천만원이하의 2주택자에게는 2년간 비과세로 세금부과를 유예하고, 설사 2016년부터 세금을 부과하더라도 경비율을 60%수준으로 높이고 기본공제와 추가 공제(400만원)를 신설하여 실질세금이 사실상 거의 미미하거나 오히려 줄어드는 효과가 있어 여기에 해당되는 계층들의 반발은 상당폭 줄어들기는 하겠지만 2주택자들에게까지 전세금을 물려 임대인들을 심리적으로 압박하는 부작용이 생긴다거나, 금번 대책으로 월세세액공제를 과표 미달로 아예 받지 못하는 저소득층에게는 그림의 떡이 될 수밖에 없고 2주택 이상자들 중 전세금이 상대적으로 높은 지역인 강남권에 주택을 여럿 보유한 임대인들은 주택을 갑자기 처분해야하는 것 아닌가 하는 불안심리가 계속 확산되고 있어 주택시장정상화가 전월세시장 선진화방안으로 좌초되는 것은 아닌지 안타까운 상황이 되고 있다.

정책자체는 투명과세라는 대전제로 옳기는 하지만 문제는 타이밍과 기존 정책과의 조화가 크게 엇나갔고 그 부작용이 생각보다 크다는데 있다. 이런 문제를 줄이려면 향후 국회 논의과정에서 수정보완하여 전월세대책과 주택시장정상화(거래정상화)이 대립되지 않도록 해야 한다.

장기간의 엄동설한에 따뜻한 봄기운이 돌던 주택시장에 갑자기 터져나온 임시땜질식 전월세대책과 1주일도 안돼 보완책이 허겁지겁 나올정도의 급조된 정책을 전면 재수정하고, 2주택이상 과세에서 최소 3주택~4주택이상자로 과세기준을 완화하거나 주택시장이 우선적으로 정상화된 이후로 정책을 유예해야 한다. 또한 정책에서 소외되거나 역차별을 당하는 계층이 피해를 보지 않도록 세부적인 지침이 다시 마련되어야 할것이다. 만약 그렇지 않고 이대로 가면 주택시장정상화와 전월세시장 선진화방안 모두 정책효과가 크게 감소되고 부작용과 혼란만 가중되는 최악의 상황이 올수도 있다.

마지막으로 개인적이고 조심스런 사견이긴 하나 필자의 짧은 생각으로는 금번 ‘2.26대책’과 ‘3.6보완책’은 타이밍 상으로나 기존 정책기조와의 부조화측면으로 볼때 차라리 정책이 수립되지 말았어야 했고, 설사 수립되었더라도 최소한 발표를 주택시장정상화 흐름을 보고난 뒤 나중에 했어야 했던 정책이 아니었나 하는 아쉬움이 크게 남는다.

2·26대책과 3·6대책이 아니었다면 지금 수도권 주택시장은 올 초부터 이어진 온기가 계속 퍼지면서 순풍에 돛을 단 배처럼 어느 정도 순항했을 것이다. 그런 상황에서 이번 두 번의 대책으로 돛단배는 갑자기 예기치 못한 천둥벼락과 비바람으로 인해 섬에 표류하여 스톱상태로 출항을 다시할지 말지를 한동안 대기상태로 기다려야 하는 신세가 될 가능성이 커졌다.

김부성 부동산富테크연구소 대표 www.bootech.co.kr/http://cafe.naver.com/bootechhospital