[아주초대석]정기영 한국부동산투자개발연구원장 "대기업 위주 기업형 임대 지원책 틀 바꿔야"

맞춤형 임대공급·관리 중요성 부각…수익률 현실화 고민

정기영 한국부동산투자개발연구원장이  [사진=강영관 기자]

아주경제 강영관 기자 = "과거와 전혀 다른 방식의 사업구도와 금융의 틀을 짤 수 있는 역량이 기업형 임대시장의 성공 관건이죠. 정부의 세심한 배려와 과감한 지원이 필요한 시점입니다."

정기영 한국부동산투자개발연구원장은 10일 아주경제와의 인터뷰에서 임대차시장의 체질개선을 위해 기업형임대의 도입을 환영하면서도 대기업 중심으로 정책이 맞춰져 있는 것에 대해선 궤도 수정이 필요하다고 강조하며 이같이 말했다.

정기영 원장은 "사업자 입장에서 보면 정부의 기업형 임대 지원책을 활용해서 수요자들에게 좀 더 싼 임대주택을 공급할 수 있는 기회"라며 "다만 경험적으로 봤을 때 중소 임대사업자들에게는 국민주택기금을 받을 때 조건이 까다롭다던지 세밀한 부분에서 걸림돌이 많다는 점이 가장 큰 불안요소"라고 설명했다.

△"주택 임대관리업, 건설업계 새 블루오션 된다"= 정 원장은 "부동산 상품도 유행이 있으며 대체로 인기의 절정은 2~3년 정도 유지된다"고 설명했다. 3∼4년 전에는 오피스텔과 도시형 생활주택이 붐을 일으켰으며, 2∼3년 전부터는 요지에 개발할 땅이 생기면 비즈니스호텔 사업이 검토 대상 1위였다. 그러나 이제는 호텔도 공급 과잉에 대한 우려로 경계의 대상이 되고 있다.

정 원장은 앞으로 유행할 부동산 상품으로 주저없이 임대주택을 꼽았다. 주택 임대시장은 저금리 기조로 인한 전세에서 월세로의 전환이 지속될 것이며, 재건축 대상 주변지역을 중심으로 국지적 전세가격 상승도 불가피해지면서 당분간 '뜨거운 감자'가 될 것이라는 것이다. 이에 따른 맞춤형 임대공급과 관리가 중요해졌다.

정 원장은 "때마침 정부에서도 기업형 임대시장을 적극 육성한다는 방침을 세웠다. 지금이 부동산 구도를 바꿀 수 있는 타이밍"이라고 강조했다. 그는 "정부가 기업형 임대주택 확대를 위해 각종 세제지원, 인센티브 혜택 등을 혜택을 제시하고 있다"면서 "과거처럼 시장이 호조세를 보인다고 해도 꾸준히 변신하며 탄력적으로 대응하는 자만이 살아 남을 것으로 보여진다"고 설명했다.

한국부동산투자개발연구원은 앞서 2013년 청솔자산관리, 메이트플러스 등이 참여한 '한국부동산관리'를 만들어 철저한 시장 분석과 노하우를 축적하고 있다. 정 원장은 "저희가 앞서서 시작했지만 현재 국내 임대관리업은 관리주택이 몇 채 수준일 정도로 시장이 열악하다"면서 "특히 부가세 등 수수료 문제나 사회적 인식 등으로 인해 수익성 부분에 해결해야할 과제가 많다"고 말했다. 

정 원장은 그러나 "일본에는 임대주택의 85%를 개인이 소유하고 있고, 이 중 임대관리업체가 관리하는 주택은 80% 수준인 900만가구 정도나 된다"며 "국내에서는 아직 임대관리업이 시작 단계지만 새로운 블루오션이 될 것"이라고 내다봤다.

△"세심한 부분이 아쉽다…불확실성 제거 필요"= 정 원장은 기업형 임대시장이 아직 설익은 시장이기 때문에 임대사업의 수익률이 매우 낮을 수 있으며, 그렇기 때문에 향후 임대차시장 판도와 시세 변화의 예측이 무엇보다 중요하다고 설명했다. 

실제 부동산 정보업체 FR인베스트먼트가 오는 2018∼2025년 서울 지역 주택 임대차시장의 판도와 시세 변화를 검토한 결과, 2016년 이후 매 3개월 동안 수도권 전세 물량의 0.75%포인트가 월세로 바뀔 경우 전용면적 59~84㎡ 공동주택 임대료는 평균 1.13%포인트씩 떨어질 것으로 예측됐다.

전·월세 전환율 6% 가정 시 2016년 1월 기준으로 보증금이 6000만원, 월 임대료가 60만원인 주택의 공사를 진행, 3년 뒤 준공돼 입주한다면 월 임대료가 총 13.52% 하락한 51만8000원(보증금 6000만원)으로 시세가 떨어진다는 얘기다.

건설사의 연 목표 수익률이 5.5%였다면 3년 뒤 연간 수익률은 4.74%로 낮아질 수 있다는 것이다. 여기에 공실 및 불량 부채 충담금, 임대 위탁 관리비, 감가상각 등을 감안하면 기업형 민간임대주택의 수익률은 더 낮아질 수 있다는 분석이다.

때문에 정부의 세심한 배려가 무엇보다 중요한 시점이라는 게 정 원장의 설명이다. 현재 연구원은 지방 산업도시에 임대주택 프로젝트를 진행 중이다. 사업장 인근에 전용면적 59㎡의 현재 시세는 보증금 1000만원에 월세 53만원 선. 연구원은 여러 검토 과정을 거친 후 정부의 기업형 임대 지원책을 활용하면 66% 수준인 보증금 1000만원, 월세 33만원을 맞출 수 있다는 계산이 나왔다.

정 원장은 "시뮬레이션을 한대로 사업을 추진하려면 국민주택기금을 받고 정부 심의를 받아야 하는데 아직 불안정하다"면서 "중소기업 입장에선 초기투입자금에 대한 부담이 있기 때문에 한 두가지 이유 때문에 사업추진이 안되면 여간 곤혹스러운 게 아니다"고 강조했다.

그는 이어 "대기업과 중소기업의 협조체계가 기업형 임대시장 활성화의 관건일 수 있다"면서 "중소기업들이 추진하는 사업도 정부에서 세심하게 관리를 해줘야 한다"고 덧붙였다.

정 원장은 일본 임대관리업체와의 합작에 대해서는 부정적인 입장을 보였다. 그는 "일본의 경우 주택임대관리회사는 중개업, 건설업, 부동산회사, 리츠를 기반으로 한 회사들로 구분된다"면서 "우리의 경우에는 단순한 관리업무는 부수적으로 여기고 오히려 임대주택이나 장기적으로 운영관리에서 수익을 창출할 수 있는 사업으로 시각을 돌리는 것이 바람직할 것으로 보인다"고 말했다.