​[동서남북] 8.2대책, 부동산시장의 인천상륙작전이 될 수 있을까?

[김태형 칼럼리스트]

8월 첫 주는 본격적인 바캉스 시즌이다. 이 시기는 대부분의 부동산중개업소들이 휴가를 떠나고 거래도 뜸해 업계에선 전형적인 비수기 시즌으로 분류된다. 이 시기에 기습적으로 내놓은 ‘8·2 부동산 대책’은 1950년 9월 15일 기습적인 공격으로 불리했던 전쟁의 흐름을 단번에 반전시킨 ‘인천상륙작전’을 연상하게 한다.

8·2 대책 발표 후 3주가 지난 현재 ‘단기적인 효과는 분명 있다’라고 판단된다. 대책 2주차 만에 서울 집값이 하락세로 돌아섰고, 강남 재건축 단지를 필두로 급매물이 증가하고 있는 추세다. 시장의 분위기도 매도자 우위시장에서 매수자 우위시장으로 완전히 터닝한 분위기다. 아직 초기지만 풍선효과도 뚜렷하진 않다.

일각에선 가을 이사철 실수요자 위주로 거래가 활성화될 것이란 의견도 나오고 있지만 8·2 대책은 아직 미완성단계이기 때문에 세부실행안이 확정되기까지 당분간은 관망세가 이어질 것으로 예상된다. 당장 8·2 대책의 후반 작업과 추가 대책이 예고된 상황이고, 규제 지역의 미세조정 또한 이어질 가능성이 높다. 추가로 9월에는 가계부채 관리대책이, 10월에는 주거복지 로드맵 등의 발표가 예상된다.

이뿐만이 아니다. 박근혜 정부 시절 하늘로 쏘아 올린 ICBM급 ‘재건축초과이익환수제’가 지상으로 떨어질 날이 머지않았다. 이미 문재인 정부는 6·19 부동산 대책 발표와 동시에 "올해 말로 끝나는 재건축초과이익환수제 유예 기간을 연장하는 방안을 검토하지 않고 있다. 내년 1월 이후 정상적으로 집행될 예정"이라고 밝힌 바 있다. 내년부터 재건축초과이익환수제가 다시 시행되면 시장에 미치는 여파는 과거와는 비교가 안 될 정도로 클 것으로 예상된다.

올 하반기부터는 본격적인 신규 입주물량이 쏟아져 나올 예정이다. 부동산경기가 상승세로 돌아섰던 2015년부터 시작됐던 분양 러시의 본격적인 입주가 올가을부터 본격적인 입주에 들어가기 때문이다. 실제로 국토교통부 발표자료에 따르면 오는 9~11월 3개월간 전국 입주예정 아파트가 총 10만2238가구에 이른다고 발표한 바 있다. 수도권만 보더라도 4만3184가구의 입주물량이 대기 중이다. 통상적으로 분양 후 입주까지 2~3년의 텀이 존재한다고 가정할 때, 입주물량 러시는 2019년 초까지 이어질 가능성이 크다. 8·2대책이라는 3번 타자가 안타를 치고 나갔지만, 여전히 4~5번 타순이 기다리고 있는 형국이다. 결코 만만치 않은 투자 환경임에 분명하다.

향후 투자전략은 어떻게 가져가야 할까 라는 투자자들의 고민이 많은 시점이다. 일단 8.2대책이 완성되는 시점까지 당분간 관망세를 유지하는 것이 좋을 것 같다. 해당시기 집값이 또 다시 들썩이기라도 한다면 미세조정단계에서 추가적인 규제가 이루어질 수도 있는 가능성이 충분하기 때문에 당분간 본격적인 상승을 기대하긴 어려워 보인다. 당분간은 무리 속에 숨어 추위를 피하는 황제펭귄의 지혜가 필요해 보인다.

만약 현재의 저금리와 유동성 장세가 이어진다고 가정한다면, 투자기간을 길게 늘리고 저가 매입과 가치투자 방식으로 대응하는 것도 한 방법이다. 다만 전세계적인 경제호황으로 금리인상 압박이 커지고 있는 상황이기 때문에 세계경제동향과 시장금리 변화 추이를 주목하며 투자에 참여할 필요가 있다.

만약 다주택자라면 슬슬 출구전략을 고민해 볼 시기다. 여유자금이 있고, 월세 수입을 목적으로 장기간 보유하고 있는 다주택자들은 굳이 무리해서 매도하기보단 투자기간을 길게 잡고 보유 후 수익창출 전략도 나쁘지 않다. 다만, 대출을 발생시켜 다소 무리한 투자를 감행하고 있는 투자자들은 무작정 버티기보다는 출구전략을 고민해볼 필요가 있다. 여러 가지 상황을 고려해보았을 때 시장의 보합세가 생각보다 장기로 진행될 가능성도 크기 때문이다. 더군다나 이런 상황 속에서 본격적인 금리인상 러시가 시작되기라도 하면 큰 타격을 입을 수도 있어 위험하다.

실수요자라면 당분간 관망세를 유지하되, 신규분양물량에 청약을 하거나 올 하반기 이후 조정장세가 펼쳐질 경우 저가매수를 고려해보는 것도 나쁘지 않다. 곧 정부가 발표할 주거복지 로드맵 역시 주목해 볼 필요가 있다. 주거복지로드맵에는 신혼희망타운 공급대상 등 구체적인 내용이 담길 것으로 알려져 있는데, 이번 주거복지 로드맵에서는 무주택자들의 전·월세 부담을 줄이기 위한 강공책들이 대거 쏟아져나올 것으로 보여 실수요자들과 서민들의 기대치가 높다.