'1400조원 가계빚' 유발자 … 정부, 다주택자를 지목했다

이달 중순 '가계부채 종합대책' 발표

상환능력 꼼꼼하게 검증…DTIㆍDSR 개선 새로운 가이드라인 제시

다양한 금융규제ㆍ임대사업자 등록 등 유도하는 인센티브 방안 전망

정부가 이달 중순 내놓을 '가계부채 종합대책'에 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책에는 사상 첫 1400조원을 돌파한 가계부채를 줄이기 위한 다양한 방안이 포함될 것으로 보인다.

우선 정부는 가계부채의 가파른 증가 원인을 다주택자로 인식하고 있다. 다주택자들은 집값 급등에 대한 기대감으로 무리하게 빚을 내 주택을 구입하기 때문에 가계 빚 증가와 부동산 과열의 주범이라는 게 정부의 시각이다. 때문에 이번 대책에는 이들의 돈줄을 죄기 위한 다양한 금융규제와 다주택자의 임대사업자 등록 등을 유도하는 인센티브 방안이 포함될 것으로 보인다.

◆ 가계부채 증가 주범은 다주택자 

9일 정세균 국회의장실이 신용정보회사 나이스(NICE)의 자료를 토대로 가계부채를 분석한 결과 현재(6월 기준) 가계부채 총액은 1439조원이며, 이 부채는 1857만명이 나눠 지고 있는 것으로 조사됐다. 통계청이 추계한 우리나라 인구(5125만명) 규모를 감안하면 국민의 약 36%가 빚이 있다는 의미다. 1인당 부채 규모는 7747만원이다.

채무자 1857만명 가운데 주택담보대출로 인한 채무자는 622만명이다. 집을 2채 이상 가진 다주택대출자는 132만명(2주택자 101만명, 3주택자 23만명)으로 조사됐다. 2주택자의 1인당 부채는 1억9899만원, 3주택자는 2억6261만원으로 나타났다. 4주택자(6만명), 5주택자(2만명) 등 주택보유량이 1채 늘 때마다 평균 6788만원씩 추가 대출이 발생했다.

그러나 대출건수가 많다고 근로·사업소득이 많지는 않았다. 1주택자 490만명의 연평균소득은 4136만원, 10주택자 390명의 연소득은 4720만원이다. 11채 이상 1305명의 소득(5011만원)도 5000만원을 겨우 넘는 수준이다. 집을 1채 가진 사람과 10채 가진 사람의 소득 격차가 600만원에 못 미친다. 반면 이들의 대출 격차는 6억원(1주택자 1억3182만원, 10주택자 7억4272만원)으로 소득 격차의 100배로 조사됐다. 

정세균 의장은 "이는 집값이 오를 것으로 보고 무리해서 빚을 끌어다 전세 등을 낀 채 집을 사들이는 '갭 투자'를 했다는 의미다"라며 "3건 이상 주택을 보유한 다주택자의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)이 80.2%라는 사실을 보면 많은 수가 임대소득으로 원리금을 받는 것으로 추정되는데, 이들은 유동성 흐름이 나빠지면 연체에 빠질 우려도 커진다"고 지적했다.

◆ 다주택자 돈줄 확실히 죈다… 가계부채 종합대책 어떤 내용 담기나

때문에 정부는 앞으로 발표한 가계부채 대책을 통해 다주택자의 상환능력을 꼼꼼하게 검증한다는 방침이다. 우선 소득에 따라 빚을 상환할 능력이 있는지 알 수 있도록 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 개선한 새로운 가이드라인을 발표한다. 신 DTI와 DSR을 통해 금융권의 손쉬운 대출 관행을 없애고 다주택자의 투기수요를 완전히 꺾겠다는 의지다.

현재 시행되고 있는 DTI는 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠 계산하는데, 이때 원리금에는 신규 주택담보대출 원리금만 반영된다. 내년부터 새로 시행되는 DTI는 신규 대출은 물론 기존 주택담보대출의 원금과 이자까지 더해 상환액 총액이 산정된다. 빚 상환부담이 늘어나기 때문에 대출 가능액이 줄어든다. 다주택자들의 '갭투자'가 사실상 불가능해진다.

2019년 도입 예정인 새로운 DSR은 주담대뿐 아니라 신용대출 등 대출자의 전 금융권 원리금을 더해 대출 가능금액을 산출한다. DTI는 대출자가 갚아야 할 이자만 반영해 상환능력을 과소평가할 우려가 있다. 하지만 DSR은 보다 정확한 빚 상환 능력 평가가 가능하다. 다주택자들의 무리한 '차입투자'가 불가능하다.

아울러 정부는 가계대출 폭증의 큰 부분인 아파트 집단대출 증가세를 잡기 위해 새 아파트의 중도금 비중을 현재 60~70%대에서 40% 이하로 낮추는 방안도 추진한다. 다주택자의 주택담보대출 상환 기간을 15년으로 제한하는 방안도 검토 중이다. 한편에선 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 제공 등도 발표한다. 

금융당국 관계자는 "차주의 현재 및 미래상환능력까지 추정해 소득과 원리금 상환액을 정확하게 계산할 수 있도록 정확한 평가시스템을 구축하겠다"며 "이미 금융기관에서 주담대를 받은 차주는 2, 3, 4번째 대출을 받을 경우 연체율이 높아지고 부실화될 수 있기 때문에 이런 대출이 무방비로 번지지 않도록 하는 게 정책의 목표가 될 것"이라고 말했다.

◆ 다주택자 세무조사, 전방위 압박

국세청도 세무조사를 통해 다주택자를 전방위적으로 압박한다. 8‧2부동산 대책 발표 이후 일주일 만에 주택가격 급등 지역 내 세금탈루 혐의자를 골라 동시 세무조사에 이미 착수했고, 한 달 만에 또 강남4구 등 재건축아파트 취득자와 다주택자에 대한 세무조사 방침을 밝혔다.

3주택 보유자가 올해 상반기 10억원 상당의 아파트를 추가로 취득했거나, 4년간 주택 3채를 36억원에 구입한 자, 지난해부터 총 32억원의 아파트 3채를 취득한 성형외과 의사 등 다주택자가 주요 조사대상자로 지목됐다. 이들은 모두 뚜렷한 소득이 없거나 신고소득이 적지만 고가의 주택을 짧은 기간에 다수 보유한 것으로 확인됐다.

국세청은 이들의 거래과정을 훑어보고, 주택 구입에 쓰인 자금출처까지 뜯어보고 있다. 향후 다주택자 및 연소자 등의 주택 취득자금 변칙증여에 대해 검증범위를 확대할 방침이다. 거래당사자는 물론 가족까지 금융추적조사를 실시하고, 취득자금 출처 분석 결과 사업소득 누락 혐의가 있을 경우 사업체까지 통합조사를 벌이기로 했다.

한 달 만에 한 분야에서 세무조사 착수 계획을 두 번이나 내놓은 것은 이례적이다. 국세청 관계자는 "부동산 급등으로 탈루 개연성이 높아지고 있어 국세청이 이러한 부분을 검증하고 있고, 향후 엄정하게 조치할 것이라는 정책방향을 보여줌으로써 탈세를 방지하기 위한 것"이라고 설명했다.