금리 인상에 유동성 거둬들이기 신호…자산시장 버블 경고음?

서울·세종 등 부동산 버블 위험 높다는 지적

주식 시장도 과열…신용공여 잔고 21조 넘어

지난 17일 오후 서울 강남구 한국무역협회에서 내려다본 도심 아파트 모습. [연합뉴스]

시중에 풀린 자금이 3200조원에 육박하면서 자산시장에도 빨간불이 켜졌다. 코로나19 장기화로 유동성 흐름이 악화된 데다가 재난지원금 명목으로 '무차별 재정 살포'가 이어지면서 버블 붕괴에 대한 목소리가 커지고 있다.

이주열 한국은행 총재도 자영업자 피해 보상 재원 방안으로 한은의 '국채 직접 인수'가 거론되는 데 대해 "바람직하지 않다"는 입장을 밝히며 국가채무 급증을 우려했다.

이주열 총재는 23일 국회 기획재정위원회 전체 회의에서 류성걸 국민의힘 의원의 질의를 받고 "정부가 발행한 국채를 한은이 직접 인수하는 것은 바람직하지 않다는 입장에 변함이 없다"며 "(한은이 발행시장에서 직접 국채를 인수하면) '정부 부채의 화폐화' 논란을 일으키고 그것이 재정건전성 우려, 중앙은행 신뢰 훼손, 대외 신인도 부정적 영향을 주기 때문"이라고 답했다.

이 총재가 "부적절하다"는 입장을 못 박은 데는 풍부한 통화량으로 만들어낸 '영끌'과 '빚투'가 임계점에 임박했다는 우려가 나오고 있기 때문이다.

실제로 최근 주택가격이 급등한 지역을 중심으로 부동산 버블 위험이 높다는 진단이 나오고 있다.

국토연구원이 지난 3일 발표한 '글로벌 주택가격 상승기의 금리정책과 주택금융시장 체질개선 방향' 보고서에 따르면 글로벌 은행 UBS의 부동산 버블지수 산출식을 준용해 우리나라 주요 도시의 집값 버블지수를 추정한 결과, 작년 기준으로 서울과 세종의 버블지수는 각 1.54로 측정됐다.

지수가 1.5를 넘으면 '버블위험', 0.5~1.5는 '고평가'로 분류된다. 인천과 경기도 각각 1.05, 1.49로 나타나며 고평가 지역으로 조사됐다.

문제는 앞으로다. 신한은행 신정섭 부동산투자자문센터 부부장은 "부동산 가격에 영향을 미치는 직접적 요인은 금리 자체보다 통화량"이라며 "유동성이 풍부하기 때문에 시장 증가속도가 둔화될 수는 있어도 줄어들진 않을 것"이라고 내다봤다.

올해부터는 3기 신도시 등 대규모 택지지구에서 50조원 이상의 토지보상금도 풀린다. 정부가 시중에 풀리는 유동성을 줄이기 위해 대토보상을 확대할 예정이지만 만기 보유 채권, 대토 보상권은 담보 대출이 가능해 부동산 시장에 적지 않은 자금이 흘러갈 수밖에 없다.

하나은행 이동현 부동산자문센터장은 "시중에 유동성은 풍부한데 마땅한 투자 대안이 나오지 않으면서 부동산과 주식 시장으로 자금이 흘러가고 있다"며 "부동산 시장은 당장의 유동자금뿐 아니라 3기 신도시 보상금 이슈도 대기하고 있어 쉽게 안정화되기 힘들 것"이라고 말했다.

이 때문에 집값 상승 기대심리는 여전하다. 한국은행이 발표한 '2021년 2월 소비자동향조사'에 따르면 이달 주택가격전망 CSI(소비자동향지수)는 129를 기록했다.

지난해 12월(132) 역대 최고치를 찍은 뒤 2개월째 감소세를 보이고 있지만, 여전히 주택가격 상승에 대한 기대감은 큰 상황이다. 주택가격전망 CSI는 100을 기준으로 이보다 올라갈수록 향후 집값이 오를 것이라고 보는 의견이 우세하다는 의미다.

주식 시장도 상황은 비슷하다. 금융투자협회에 따르면 신용공여 잔고는 지난해 10월 말 16조4294억원에서 11월 17조9401억원, 12월 19조2213억원으로 꾸준히 올랐다. 새해 들어서는 21조원을 넘겨 지난달 29일 기준 잔고는 21조138억원이다.

월별 신용거래 체결주 수도 증가세를 보이고 있다. 지난해 10월 말 기준 16억6617만주였던 체결주 수는 한 달 뒤 18억2856만주까지 뛰었다. 12월 말 18억8470만주를 거쳐 1월 29일 현재 19억5231만주까지 올랐다.

당국은 대출총량을 더욱 줄여 나간다는 방침이지만, 이 역시 여의치 않을 전망이다. 3월 내놓을 '가계부채 관리 선진화 방안'에 차주별 DSR을 강화하는 방안을 넣겠다고 공언하긴 했지만, 급전이 필요한 저소득층에 뜻하지 않은 충격을 줄 수 있기 때문이다.

윤석헌 금융감독원장은 지난 17일 국회 정무위원회에서 "DSR의 기본 개념이 부채를 개인의 상환능력과 연관짓는 것이어서 급격하게 추진하기엔 어려움이 있다"며 "중장기적 연착륙이 바람직하지 않겠냐"고 언급했다. 사실상 급격한 긴축은 없을 것이란 의미로 해석된다.

업계 관계자는 "최근 시장금리가 상승하고 있지만, 지금과 같은 유동장세라면 자산시장은 계속 커질 것이란 의견이 지배적"이라며 "이제는 코로나 이후, 통화 긴축 상황을 생각할 때"라고 했다.