대장동 개발 'No Risk, High Return?' 실체 파헤쳐보니…

박수영 "당시 금융사 컨소시엄 '높은 수익률' 전망"

 

[사진=연합뉴스]

성남시 대장동 개발과 관련해 특혜 의혹을 받고 있는 화천대유자산관리(화천대유)가 ‘하이 리스크, 하이 리턴(고위험‧고수익)’이 아닌 명백한 ‘노 리스크, 하이 리턴(무위험‧고수익)’이었다는 주장이 나오면서 또다시 논란에 휩싸였다.

1일 박수영 국민의힘 의원은 자료를 배포하고 “(대장동 개발 사업) 공모 당시 참여한 하나은행 컨소시엄과 산업은행 컨소시엄, 메리츠종합금융증권 컨소시엄은 모두 대장동의 입지여건, 대기수요 등을 고평가하고 높은 수익률을 전망한 것으로 확인됐다”고 밝혔다.

박 의원에 따르면, 당시 공모에 선정된 하나은행 측은 ”신규 공급에 대한 대기수요가 풍부해 기존 성공적인 사업사례 대비 월등한 수준의 이익률을 예상한다“고 분석했고, 산업은행 측은 ”사업지의 우수한 입지여건 등을 고려해 볼 때 용지에 대한 수요는 충분할 것으로 판단되며, 상업‧공공용지의 경우 타 택지개발지구와 같이 분양이 양호할 것으로 예상된다“고 평가했다.

메리츠 측 역시 “신규수요와 대체수요, 투자수요로 임대가 용이하고 매매가격이 상승할 것으로 기대한다. 강남권 수요를 흡수할 수 있는 대체지로 부각이 가능하다”고 평가했다.

박 의원은 “이는 2015년 이재명 당시 성남시장이 서명·승인한 ‘대장동·제1공단 결합도시개발사업 추진에 따른 다른 법인에 대한 출자승인 검토보고’ 내용과 유사한 맥락”이라고 설명했다.

또 대장동 개발 사업이 높은 수익성과 낮은 리스크를 예상할 수 있었던 요인 중 하나는 인허가 리스크를 성남도시개발공사(성남도개공)가 지원했기 때문이라고 강조했다.

박 의원은 “하나은행 측은 사업리스크 분석 및 관리방안에 인허가 관련 위험대책으로 ‘공공기관인 성남도개공이 인허가 관련 대관업무를 지원하고 토지보상업무 대행 및 계약체결을 추진한다’고 봤고, 산업은행 측도 본 사업의 특성을 ‘성남도개공에서 토지보상 대행 및 관련 인허가 업무지원을 통해 인허가 리스크 최소화 가능’이라고 평가했다”며 “메리츠 측 역시 사업추진 주체별 역할을 통해 성남도개공이 ‘토지 보상 대행 및 관련 인허가 업무를 지원한다’고 분석했다”고 했다.

실제로 이들이 예측한 수익률도 상당히 높았던 것으로 확인됐다. 하나은행 측은 사업비 대비 수익률을 24.3%로 예상했고, 산업은행 측은 18.74%로 추정했다.

박 의원은 “2011년 이재명 당시 성남시장이 제출한 ‘성남시 도시개발공사 설립 의견 청취안’에는 ‘대장동 도시개발에서 순이익 3137억300만원이 예상되며 투자 대비 수익률은 29.2%’라는 내용이 담겨 있다”고 강조했다.

그러면서 “이 지사는 화천대유가 고수익을 얻은 것에 대해 꾸준히 하이 리스크, 하이 리턴을 거론하며 ‘리스크 감수에 따른 정당한 보상’이라고 언급해왔다”며 “이 지사의 열린캠프에서도 ‘화천대유는 대장동 사업에 대한 모든 리스크를 부담했다. 부동산 경기가 악화되면 엄청난 손해를 입게 되는 것’이라고 주장했었다”고 했다.

박 의원은 “통상 도시개발사업에서 3대 리스크로 토지보상 리스크, 인허가 리스크, 분양 리스크를 꼽는데, 사업계획서들을 보면 토지보상과 각종 인허가는 성남도개공이 지원·분담한다고 명시돼 있고 사업성도 아주 좋은 것으로 평가했다”며 “민간이 리스크를 감수했다는 이 지사의 주장은 이미 사업 공모 때부터 해소됐던 것”이라고 지적했다.

이어 “그때 당시 모든 컨소시엄이 ‘노 리스크, 하이 리턴’이라 평가했고 과거의 이재명 성남시장도 동일한 주장을 했는데, 지금의 이 지사는 '하이 리스크, 하이 리턴이므로 정당했다'는 완전히 다른 주장을 펼치고 있어 과거와 지금의 이재명 중 누가 진짜인지 모르겠다”고 질타했다.

한편 권영세 국민의힘 의원은 이 지사가 대장동 개발에 따른 이익을 지역화폐 형태로 시민들에게 배당하려고 했었다고 주장하며, 이 지사가 자신의 정치적 치적을 위해 대장동 사업을 무리하게 계획한 것으로 보인다는 의구심을 제기했다.

권 의원은 이날 “이재명 당시 성남시장은 2018년 성남도개공의 배당이익으로 확보되는 임대주택용지를 매각해 1822억원의 현금을 확보한 후 이를 시민배당으로 분배하는 방안을 추진했다”며 “이 지사는 해당 사업 추진 직후 지방선거에서 경기지사로 당선돼 경기도로 직을 옮겼고, 이후 후임 은수미 성남시장이 이익금 1822억원 중 942억5000만원을 실제 재난기본소득이라는 명목으로 나눠줬다”고 했다.