금리냐 공급이냐…올해 주택시장 결정할 주요 변수는?

금리파는 내릴 것, 공급파는 오를 것…전문가 의견도 제각각

집값 상승 요인 분석도 달라…시장은 꽁꽁

 

남산에서 바라본 서울 시내 모습. [사진=연합뉴스]

집값, 떨어질까 오를까. 올해 주택시장에 대한 전망이 첨예하게 엇갈린다. 기준금리 인상에 무게를 두는 금리파는 집값 하락을, 주택 공급 부족에 무게를 두는 공급파는 집값 상승을 예측한다. 집값 전망이 제각각이면서 시장의 관망세는 더욱 짙어지고 있다.
 
3일 관련 업계에 따르면 기준금리 추가 인상, 주택 공급, 대통령 선거 등 집값에 영향을 미치는 주요 변수들이 산재해 있어 전문가들의 올해 집값 전망도 엇갈리고 있다.
 
집값 하락에 무게를 두는 대표 전문가는 김경민 서울대 환경대학원 교수다. 그는 “무주택자는 집을 사서는 안 된다”고 경고한다. 김 교수는 올해 말까지 기준금리가 1.5%까지 오르면 서울 전반에 걸쳐 집값이 2021년 6월 대비 최대 17% 떨어질 것으로 전망했다. 특히 서울 노원·도봉·성동구 등에서 하락폭이 클 것으로 내다봤다. 

김 교수는 최근 한 방송에 출연해 "이들 지역(노원·도봉·성동구)은 주택담보대출에 신용대출까지 끼고 주택을 구매한 사례가 많기 때문에 금리에 민감하게 반응해 더 떨어질 것"이라고 말했다. 강남 3구(서초·강남·송파구)는 작년 6월 대비 집값이 최대 13% 하락할 것으로 예측했다.
 

한국은행도 최근 “우리나라와 미국을 포함한 주요국 중앙은행이 기준금리 인상 등 통화정책 긴축을 본격화하면서 가계의 부채 상환 부담이 커지고 있다”며 “자산시장에서 거품이 꺼지는 상황이 발생하면 우리나라 집값이 폭락하고 경제성장률이 최악에는 -3%로 떨어질 수 있다”는 내용을 담은 2021년 하반기 금융안정보고서를 국회에 제출했다.
 
한은에 따르면 지난해 3분기 금융취약성지수(FVI) 가운데 부동산 부문 지수는 100으로 관련 통계를 집계하기 시작한 1996년 이후 최고치를 기록했다. 해당 지수는 최저치가 0, 최고치가 100으로, 100에 가까울수록 부동산 거품이 크다는 뜻이다.
 
반면 최근 발표된 연구·금융기관의 올해 집값 전망을 보면 한국건설산업연구원은 2.0%, 우리금융경영연구소는 3.7% 등 가격 상승 전망이 우세하다. 건설산업연구원은 집값 상승 요인으로 2023년까지 수도권 신축 아파트 입주 감소를 꼽았다. 금리 인상 등이 집값 상승을 둔화시키겠지만 집값을 하락시킬 만한 변수가 되지는 않을 것으로 봤다.
 
문재인 정부 기간에 나타난 집값 폭등의 원인을 분석하는 시각도 제각각이다. 국토연구원은 ‘주택가격 변동 영향 요인과 기여도 분석’ 보고서를 통해 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 올해 5월까지 집값 상승에 가장 크게 기여한 요인으로 실질 CD금리(46.7%)를 꼽았다. 공급 부족(준공 물량)이나 1인 가구 증가(가구 수) 등은 금리에 비해 집값 상승에 기여한 수준이 상대적으로 높지 않은 것으로 분석했다.
 
그러나 민간 연구기관인 주택산업연구원이 최근 개최한 '주택시장 전망' 발표회에서 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미친 요인을 분석한 결과 금리 변화나 경제성장률보다도 '수급지수'가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다고 밝혔다.
 
이처럼 집값 전망이 엇갈리면서 주택시장은 꽁꽁 얼어붙었다. 서울 양천구 공인중개업소 대표는 "집값이 어떻게 될지 한 치 앞도 알 수 없으니 관망세가 길어지고 있다"며 "집을 사려는 사람도 팔려는 사람도, 이러지도 저러지도 못하는 상황"이라고 말했다.