[아주초대석] 홍재근 카사코리아 대표 "STO 시장 형성으로 옥석 가리기 발판 돼야"

"다양한 시장 플레이어의 참여로 좋은 상품 구별할 수 있게 해야"

[사진=카사코리아]

"토큰증권(STO) 법안 통과는 부동산 조각투자 시장이 형성될 수 있는 근간이 된다. 다양한 플레이어들의 참여로 옥석이 가려져 좋은 상품을 구별될 수 있게 해야 한다."

홍재근 카사코리아 대표는 STO 법제화가 통과해야 조각투자 시장의 활성화가 이뤄질 수 있다고 지적했다. 법제화 이후 시장이 형성되면 법과 틀에 맞는 기업들이 시장에 진입할 수 있다는 것이다. 투자자 입장에서도 더 많은 투자 사례를 통해 옥석가리기가 가능해진다는 의견이다.

토큰증권 법안은 2년 전 21대 국회에서 전자증권법 및 자본시장법 개정안으로 발의됐다. 하지만 지난해 5월 국회 임기 만료에 따라 법안은 자동 폐기됐고 22대 국회에 관련 법안이 다시 올라왔지만 지난 2월 정무위원회 법안심사1소위에서 상정되지 않아 수차례 미뤄지고 있다.  

다음은 홍 대표와의 일문일답.

-카사코리아가 부동산 조각투자를 시작하게 된 계기는.

"투자자가 자산의 가치에 올라탈 수 있는 기회를 가지는 채널로서 부동산 조각투자를 시작하게 됐다. 상업 부동산 가격이 2017년부터 2018년, 2021년까지 많이 상승했다. 저금리를 타고 부동산 가격이 많이 오를 때 투자 참여 기회를 제공하겠다는 것이다.

당시 한국뿐만 아니라 전 세계적인 흐름이기도 했다. 세계적으로 카사뿐만 아니라 부동산을 바탕으로 새롭게 부가 창출되고 기회가 올라가는 것에 대해서 투자자들의 관심이 쏠렸다. 국내 투자자들도 투자 열망이 있다보니 그 열망들을 혁신금융 서비스라는 틀을 통해 구현을 한 것이다."

-부동산 조각투자 시장 상황이 어떤지.

"지난 2~3년 동안 부동산 시장은 다운사이클로 접어들었다. 사이클이라는 것은 오르고 내리는 것을 반복한다. 업사이클에서는 리스크에 대한 경계심이 약해진다. 더 올라갈 것에만 집중하면 되기 때문이다. 다만 다운사이클에서는 하방과 상방 모두 확인해야 한다.

다운사이클에선 기본적으로 하방이 제한돼 있는 입지 요건과 이후 사이클이 돌아왔을 때 상방이 열려 있는 정도까지 확인해야 한다. 카사에선 지난해 한옥 스테이 공모를 진행한 뒤 세 달여 동안 공모 게시를 하지 않고 있다.

부동산 다운사이클인 만큼 과거에 고려하던 카사의 제약보다 더 까다로운 조건을 붙여서 검토하다 보니 물건을 찾을 가능성이 희박해져 선별 과정이 길어진다. 오는 상반기, 5~6월 중에 공모를 진행할 예정이다"

-최근 투자자들은 투자 심리가 많이 떨어진 것으로 보인다. 

"주식도 그렇고 어떤 자산이든 올라갈 때 사고 싶고 내려갔을 때는 관심이 사그라든다. 사실 투자는 그 사이클에 의존하면 안 된다. 다운사이클일 때, 특히 상업 부동산은 경기 영향을 많이 받게 된다.

주식은 경기에 선행을 하는데 부동산은 후행한다. 임차 계약도 2년마다 이뤄지고 매매 계약도 자주 체결되지 않아 가격 반영이 늦어진다. 다만 최근 경기 지수 반영이 좀 되고 있다. 지난해까지는 경기 침체 동안 임대 수익률은 여전히 상방에 있고 가격도 높게 책정돼 있었다. 대출 만기와 임차인의 임대차 계약도 있기 때문이다. 이제는 경기를 반영한 조건의 물건들이 하나둘씩 보이기 시작하는 단계다."

그중에서 경기가 회복될 때 '회복 탄력성'이 높은 지역들을 유심히 본다. 대표적으로 강남이나 한남, 연남 등 지역들이 경기 등락에 대해 방어력이 좋고 경기가 좋아질 때 회복되는 힘이 좋다."

-투자자들은 리츠와 부동산 조각투자를 헷갈려하기도 한다.

"가장 큰 차이는 '개별성'이다. 조각투자에선 동호수와 번지 수가 구별된다. 금융 상품에 더 가까워 규모의 경제와 안정성을 동시에 추구한다.

부동산 조각투자의 가장 큰 매력은 '환금성'이다. 부동산은 기본적인 매매가가 크기 때문에 사고 파는 게 굉장히 어렵다. 부동산 조각투자의 경우는 부동산 규모의 사이즈가 비교적 작다 보니 환금성을 활용해 리스크를 해제한다든지 엑시트를 해 이익을 실현하는 등 전략을 구사하기에 훨씬 유리한 측면이 있다.

카사가 2018년도에 설립된 이후 총 10개의 물건을 상장했는데 그중 4개를 엑시트 해 수익을 거뒀다. 전체 발행한 공모 물건 중 80%에 해당하는 금액을 현금화시켜 투자자들에게 돌려준 것이다."

-기술보증기금에서 8년 넘게 계셨다. 기술금융과 부동산 투자와의 비슷한 점은 무엇인가.

"유연함이다. 기술금융, 본질적으로 금융에는 부동산이 빠질 수가 없다. 기술보증기금에서 8년 있었고 기술 혁신 경영학 박사를 취득했다. 기술보증기금에서 기술 평가, 여신 심사를 할 때도, 박사학위를 받고 중소벤처기업연구원에서 연구위원 생활을 할 때도 결국에는 돈이 회수가 안 되면 부동산으로 시선을 돌린다. 

카사는 블록체인을 활용하는 기술 회사인 것 같지만, 내부는 부동산이 중심이 되는 회사다. 기술금융과 맥을 같이하는 측면이 있다."

-카사의 부동산 조각투자 장기적인 목표는.

"장기적으론 꼬마빌딩, 부동산 조각투자에 저변을 확대하는 것이다. 그렇게 하기 위해선 단기적으로 부동산 업다운 사이클에 휘둘리지 않고 부동산 투자의 본질을 지키는 의사결정을 해야 한다고 생각한다."