"1.8억으로 10억 집 산다"...'지분형 모기지' 두고 "가계 안정"vs"국민 혈세 투입"

금융위, 지분형 모기지 도입 추진..."가계대출 완화"

초기 자본 부족한 청년·신혼부부 '주거안정 '기여

"시세차익 공유 누를만한 인센티브 필요"…

지난달 27일 서울 시내 한 연립·다세대 단지의 모습. 2025.3.27 [사진=연합뉴스]

금융당국이 정부와 소비자가 지분을 나눠 주택을 함께 매매하고 매각 시 수익을 공유하는 '지분형 주택담보대출(지분형 모기지)’을 추진하는 가운데 시장 반응이 엇갈리고 있다. 

28일 금융당국에 따르면 금융위원회는 정책금융기관인 주택금융공사(주금공)가 개인의 주택 매입 시 지분 투자자로 참여해 매수자의 대출 부담을 완화하는 '지분형 모기지'를 준비하고 있다. 구체적인 윤곽은 오는 6월 발표되는 로드맵에 담길 예정이다. 

예를 들어 10억원짜리 집을 매수할 때 주금공이 집값의 최대 40%에 대해 지분 투자하면 매수자는 나머지 몫에만 담보인정비율(LTV)을 적용하면 된다. 주금공이 4억원을 투자하면 매수자는 나머지 6억원에 대해 LTV를 적용해 최대 70%까지 은행에서 대출을 받고, 개인은 현금 1억8000만원만 있으면 집을 매입할 수 있게 되는 것이다. 여유 자금이 생기면 추가로 지분을 취득하는 것도 가능하다. 

매수자는 매월 대출이자 외에 주금공 투자분에 대한 사용료를 내야 한다. 금융당국은 전세대출 이자보다는 낮은 연 2%대 이자율을 적용해 월 부담금을 낮춘다는 계획이다. 집을 소유하다가 향후 매각할 때는 시세 차익을 주금공과 지분율대로 나눠 갖게 되고 반대로 하락했을 때 손실은 후순위인 주금공이 우선 부담한다. 

지분형 모기지 추진 배경으로는 급증한 가계 부채 완화가 꼽힌다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “지분형 모기지는 급격하게 증가하고 있는 가계 부채에 대한 문제 의식에서 비롯됐다”며 "중산층 주거 안정, 자산 격차 확대 해소 측면에서도 대안적 주택금융 도입은 필요하다"고 말했다. 

주거 안정 기여 측면에서도 긍정적인 평가도 나온다. 주택 구입 시 필요한 초기 자본이 크게 줄어 현금 여력이 부족한 청년, 신혼부부에게 내 집 마련 기회가 확대된다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "저금리로 LTV 82% 효과를 내니 대출 한도가 늘었다는 점에서는 의미가 크다"며 "서울 등을 중심으로 수요가 있을 것으로 예상된다"고 내다봤다. 

그러나 우려하는 시선도 적지 않다. 금융당국은 지역별로 지원 한도를 설정해 서울은 10억원 이하, 경기도는 6억원 이하, 지방은 4억원 이하 주택에 한해 지분형 모기지를 적용할 계획인 것으로 알려졌다. 수혜 대상이 되는 특정 가격대에 수요가 몰려 집값 상승을 촉발할 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 나온다. 

서진형 광운대 부동산 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)은 "국민 세금으로 투자 수익을 보전해주는 포퓰리즘적 정책”이라며 “수요가 늘어나면 가격이 오를 수밖에 없다"고 말했다.

집값 하락 시 투자 손실을 주금공이 사실상 떠안게 돼 공공기관 재정 부담도 우려되는 부분이다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "주금공의 후순위 대출에 대한 자금은 결국 주금공 발행채권이 되고 돌고 돌아 국민 세금으로 전가될 것”이라고 지적했다. 

지분형 모기지의 연착륙을 위해서는 세밀한 설계가 뒷받침돼야 한다는 의견도 있다. 과거에도 수익공유형 모기지나 지분적립형 주택 등 비슷한 제도가 도입됐으나 집값 상승기에 시세차익을 나눠야 한다는 제약으로 주목받지 못했기 때문이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "내 집 마련 자체보다 자산증식 목적이 더 강해지면서 투자수익을 나눠갖고 싶지 않을 것"이라며 "대출이자보다 낮다고 해도 시세차익 공유를 메꿀 만한 더 큰 인센티브가 있어야 한다"고 말했다.

허 연구위원도 "월 납부 금액(대출이자+지분 사용료)가 기존 대출 상품의 월 상환 금액과 차이가 크지 않으면 시장 관심을 끌지 못할 것"이라며 "월납입액 규모가 정책 성공의 관건"이라고 지적했다.