낮은 사업성·높은 분담금···서울 외곽 재건축 조합원 '시름'

상계주공5단지, 낮은 사업성에 시공사 선정 불발

소형 평형 단지, 공사비 인상 등에 난항

"외곽단지 용적률 높이고 공공기여 유도해야"

[사진=연합뉴스]

목동·성수·여의도 등 서울 주요 재건축 사업장에서는 건설사들 간 수주 경쟁으로 조합원들이 즐거운 고민을 하지만 선호도가 상대적으로 떨어지는 외곽 지역 등에서는 높은 추가 분담금 때문에 시름하고 있다. 공사비가 지속적으로 오르고 있는 데다 사업성이 떨어지는 단지는 분담금이 크게 늘어나 지역에 따라 조합원 부담을 덜어줄 인센티브 등 정책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. 

1일 정비업계에 따르면 노원구 상계주공5단지 재건축 사업시행자인 한국자산신탁은 지난달 28일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감했으나 참여 기업이 단 1곳도 없어 유찰됐다. 당초 수주에 관심을 보였던 HDC현대산업개발과 현대엔지니어링이 발을 뺀 데 이어 한화 건설부문도 입찰에 참여하지 않았다. 

상계주공 5단지 시공사 선정이 난항을 겪는 데는 사업성이 낮다는 건설사들의 판단이 작용한 것으로 보인다. 상계주공5단지는 전체 840가구가 전부 전용면적 31㎡인 소형평수로 구성돼 있다. 재건축을 통해 996가구로 재탄생하지만 이 중 임대주택이 152가구여서 일반 물량은 4가구에 불과하다. 사실상 1대1 재건축인 셈이어서 시공사로서는 일반분양으로 인한 수익을 기대할 수 없는 구조다. 

앞서 상계주공 5단지는 2023년 1월 GS건설과 공사비 3342억원(3.3㎡당 650만원)에 시공사 계약을 맺었지만 조합 측이 높은 분담금과 불리한 계약조건을 이유로 계약을 해지했다. 당시 책정 분담금은 전용 84㎡ 기준 가구당 5억~6억원 수준으로 전망됐다. 

이후 조합은 공사비를 3772억원(3.3㎡당 770만원)으로 올려 시공사 선정에 나섰지만 낮은 사업성과 인상된 공사비, 향후 공사비 추가 인상 전망 등으로 가구당 약 7억원에 이르는 추정 분담금이 예상되고 있다. 조합원 분담금 문제 등으로 한 차례 시공계약이 해지된 상황에서 조합원 분담금이 오히려 높아진 데다 GS건설이 조합과 시행사(한국자산신탁)를 상대로 소송을 제기한 것도 건설사들의 참여를 주저하게 한 요인으로 분석된다. 

이처럼 서울 외곽 지역 재건축은 소형 단지로 구성되거나 일반분양가가 서울 대다수 재건축 현장 대비 낮게 책정되는 등 사업성이 떨어지면서 건설사와 소유주 모두에게 부담으로 작용하고 있다. 

도봉구 쌍문한양2·3·4차도 재건축 분담금이 조합원 가구당 3억5000만원에서 4억원까지 추산됐다. 현재 해당 아파트 전용면적 48~59㎡ 실거래가와 맞먹는 수준이다. 

쌍문한양2·3·4차는 전체 1635가구 중 절반 가까이가 전용 35㎡ 이하인 작은 평형으로 구성되면서 사업성 확보가 어렵다는 평가가 나온다. 여기에 실제 착공 시 공사비가 더 올라 향후 분담금이 현재보다 더 커질 우려도 나온다. 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "분담금 논란이 일고 있는 단지들은 시세와 아파트 단지 구조 등이 영향을 미치기 때문에 법정 용적률 범위 내에서 용적률을 탄력적으로 적용해 수익성을 개선해 줄 필요가 있다"며 "서울 외곽 지역은 기반시설이 중심지에 비해 열악한 편이어서 용적률을 올리는 만큼 공공기여를 하도록 유도하는 방안이 필요하다"고 말했다.