[초고강도 부동산 대책] 초강도 규제에 역대급 매물 급감까지…하반기 커지는 전세대란 우려

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 6억원 이상 주택담보대출을 전면 금지하는 초고강도 규제를 시행한 가운데 수도권을 중심으로 하반기 전세 시장 불안이 가시화될 것이라는 우려가 확산되고 있다.
 
전세보증금과 대출을 활용해 주택을 매입하는 갭투자를 원천 차단하겠다는 취지지만, 이번 규제로 임대차 시장에서 전월세 매물이 줄고 매매수요가 전월세 수요로 전환될 가능성이 높아 전세난이 더욱 심화될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
 
29일 금융위원회 등에 따르면 전날을 기해 수도권과 규제지역 내 주담대 대출 최대한도가 6억원으로 대폭 축소됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됐고, 정책대출과 주담대를 활용한 주택 매입 시 6개월 내 전입도 의무화됐다.
 
이번 규제로 서울 내 매매수요가 당분간 관망세로 접어들 것이라는 관측이 우세하지만, 정책대출과 전세대출도 규제 범위에 들어가면서 임대차 시장에 간접적으로 미칠 충격도 상당할 것으로 전망된다.

 
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “주담대 대출 시 6개월 의무 거주 조건으로 인해 시장의 전월세 매물들이 감소할 수밖에 없고 비(非)아파트 시장에서의 전세 수급 불균형에 특히 영향이 있을 수 있다”며 “단기적으로 수도권 내 전세 시장 불안이 증폭될 가능성이 높다”고 진단했다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 내 전세 물량은 2만4664건으로, 매물 집계를 시작한 2022년 6월 1일 이후 일간 기준으로 가장 낮다. 서울 내 전세 매물 건수가 정점을 찍은 2023년 1월 12일(5만5882건)과 비교하면 약 56% 감소한 수준이다.
 
인천·경기 지역도 사정은 크게 다르지 않다. 2022년 12월 1만6000건에 달했던 인천의 전세 물량은 최근 5000건대 초반을 유지 중이다. 경기도 내 전세 매물도 같은 기간 6만9000건에서 2만4000건대로 감소해 최저 수준에 그치고 있다. 
 
다주택자에 대한 중과와 임대차 2법에 따른 갱신계약 증가 등으로 임대차 시장에 나오는 전세 매물이 제한적인 상황에서 이번 고강도 대출 규제에 따라 주담대 실거주 의무가 시행돼 단기적인 전세물량 감소가 불가피할 것으로 관측된다. 

실제로 지난 3월 서울시 토지거래허가구역 확대 지정으로 갭투자가 막힌 지역 및 인접지 전세 매물은 최근 빠르게 자취를 감추고 있다. 아실에 따르면 이날 송파구의 전세 매물은 1352건으로 3개월 전(2130건) 대비 37% 가까이 빠졌고, 용산구 역시 같은 기간 전세 물량이 24.5% 감소했다. 토허구역 지정 지역 인근의 강동구와 광진구도 각각 65.4%, 48.6%씩 전세 물량이 급감했다.
 
특히 서울 전셋값이 지난 2월 이후 상승세를 유지하고 있는 상황에서 전세 매물 감소가 전셋값을 재차 밀어올릴 것이라는 관측도 제기된다. 무엇보다 수급 불균형이 갈수록 커지는 것도 우려스러운 부분으로 지적된다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 전세수급지수는 139.5를 기록해 전월(136.4)과 비교해 3.1포인트(p) 상승했다. 해당 지수의 경우 100을 넘기면 전세 수요가 공급보다 많다는 것을 뜻한다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 모든 임대 수요를 채울 수 없고 결국 민간에서 상당수를 의존할 수밖에 없다”며 “이번 규제로 우선 다주택자를 통한 전월세 공급 위축과 함께 실거주 의무로 민간의 전세 수급에도 일정 부분 영향이 불가피할 것”이라고 내다봤다.